Le marché immobilier locatif en 2023

Les spécialistes l’affirment tous : 2022 va encore être une année record avec plus d’un million de transactions. Pour 2023 les tendances amorcées fin 2022 devraient se poursuivre. Au programme, baisse des prix de l’immobilier dans certaines grandes villes, alors qu’ils seront en progression dans les villes moyennes et zones rurales.

Plus précisément, le marché est confronté à une pénurie de biens à la location (-12 % en un an) face à une forte pression de la demande locative. Les petites surfaces étant plébiscitées par les ménages.
Autres bonnes nouvelles pour les investisseurs :

• un parc immobilier vieillissant avec près de 7,2 millions de passoires thermiques,
• de nombreux bailleurs sans moyens, ou sans volonté, pour réaliser les travaux de rénovation énergétique.

Or, à compter de janvier 2023, certains biens en mauvais état, énergétiquement parlant (étiquette G consommant plus de 450 kWh par m²/an), ne pourront plus être loués, en cas de départ du locataire. On estime leur nombre à 140 000.

A savoir : Vous avez l’énergie et les compétences pour entreprendre un investissement locatif ? La conjoncture est plutôt favorable.

#1 Vous pouvez ou vous ne pouvez pas ?

Qui dit investissement sous-entend… moyens financiers. Alors, avant de vous imaginer en super-investisseur, contactez votre intermédiaire financier : banquier, courtier, histoire de comparer les taux proposés et choisir sereinement.

Attention : il ne sert à rien d’attendre des taux meilleurs. Jusqu’à mi-2023, la progression risque d’être constante. Un financement proposé = un accord rapide pour bloquer le taux.

Au-delà du taux, c’est le moment de :

• Faire le point sur votre capacité d'emprunt. Étape essentielle pour savoir si vous pourrez « absorber » la différence entre le remboursement du prêt (+ vos charges) et le montant du loyer,
• Définir le financement prévu (apport, différé…), la durée de l’emprunt,
  
• Étudier le taux d’assurance proposé et contacter la concurrence,
  
• Vérifier votre taux d’endettement et votre reste à vivre… après remboursement.
  
  

# 2 Quête du bien immobilier locatif : pensez rentabilité et revente

Avant de définir où chercher le bien, questionnez-vous : pourquoi investir dans l’immobilier locatif ? Valoriser votre patrimoine en y ajoutant de l’immobilier, placer votre argent, loger un proche, vous y installer à la retraite…
Avec cette réponse vous affinez la localisation du bien, le type de bien dans lequel investir, mais aussi sa superficie en fonction du profil du locataire idéal. N’oubliez pas que le rendement locatif au m² décroit avec la superficie !  

Débute ensuite la phase de recherche du bien avec deux critères à l’esprit : son potentiel locatif et de revente. A vous de choisir le marché dynamique où investir en croisant vos paramètres de sélection.

C’est le moment d’analyser la qualité du bien, de s’assurer de la faisabilité d’une rénovation…

Terrasse, vue dégagée, sans vis-à-vis sont plébiscités et facilitent la mise en location. Pour autant, est-ce que vous compenserez le surcoût à l’achat par un gain de revenus suffisant à la location ?

Conseil : Renseignez-vous auprès des pros de l’immobilier localement pour savoir si les transactions se font rapidement et facilement. En fonction des différents intervenants (urbanisme, notaire, administrations…) cela peut être long !

Vient ensuite la réflexion sur les travaux.

#3 Investir dans un bien avec travaux, une opportunité… mais pas que :

• Un prix d’achat inférieur au prix marché. Certaines régions ont un important patrimoine immobilier à réhabiliter avec de nombreuses « passoires énergétiques ». L’occasion de négocier le prix à la baisse, les vendeurs voulant s’en défaire au plus vite.
• En rénovant énergétiquement le bien, vous proposez un bien décent aux locataires.
• Vous adaptez le logement aux futurs locataires, à l’usage souhaité et aux modes de vie actuels. Réimaginez un T4 pour une famille en colocation étudiante, permet ainsi de doper de 20 à 30 % le rendement attendu.
  Travaux importants = déclaration préalable de travaux (ou permis de construire) + autorisation administrative + recherche d’artisans + devis + suivi des travaux…

> Qui dit travaux, dit mise en location retardée et loyers non perçus ! Grâce au déficit foncier vous pourrez, peut-être, réduire le montant de vos impôts.

A savoir : Le financement des travaux est adossé au prêt immobilier. Les banques sont de plus en plus nombreuses à exiger un devis rénovation si le DPE du bien acheté est très mal noté.

#4 Trouver le bon locataire du logement : psychologie et analyse de solvabilité

Parce qu’un investisseur n’est pas nécessairement fin psychologue, vous n’allez pas, en quelques minutes, réussir à entrer dans la tête des candidats. Alors pour cerner le profil de vos futurs locataires, n’oubliez rien.

Étudiez, comparez les dossiers de chacun avant de sélectionner ceux qui visiteront le logement. N’hésitez pas à les questionner car les affirmations énoncées ne sont pas toujours exactes. Soyez intransigeant sur les justificatifs demandés. Ce sont vos garanties. Un rappel cependant : vous ne pouvez pas exiger n’importe quelle pièce du locataire et de sa caution[2]. Vérifiez les références présentées pour limiter risques d’impayés et de dégradation du logement.

S’assurer de l’authenticité des documents, de la réalité des revenus n’est pas simple et prend du temps. Les impôts ont mis en place un service gratuit pour contrôler les informations fiscales. Vous pouvez aussi déléguer la recherche de candidats fiables à certaines plateformes.
 

#5 Chasse aux loyers impayés

La terreur de tout investisseur immobilier locatif. Un loyer impayé est synonyme de manque de revenus, de perte de rentabilité… et souvent de bien d’autres mésaventures.
La solution ?

Vous pouvez pratiquer la location solidaire avec un loyer plafonné. Adieu le rendement initialement escompté.

A défaut, il existe quelques garanties : la garantie locative Visale pour le bailleur mise en place par Action logement ; les assurances privées de GLI (garantie des loyers impayés). Les conditions et coûts de ces assurances de loyers impayés varient.
 
Vous l’avez compris, devenir investisseur immobilier locatif est une belle entreprise, mais tout sauf un long fleuve tranquille. Vous devrez tour à tour devenir spécialiste de l’immobilier, un pro du bâtiment, de la négociation, mais aussi faire preuve de compétences juridiques ou fiscales. Sans oublier votre casquette de psychologue et de gestionnaire. Pour vivre autrement le parcours d’investisseur immobilier, découvrez la solution Blocshare.

Je découvre

Investissez en immobilier mutualisé, une formule d’investissement locatif sans contrainte et rapide, en quelques clics seulement, avec un capital minimal de 100 €. Vous participez, avec d’autres contributeurs, au financement d’un bien immobilier. Des biens situés partout en France, majoritairement dans des villes moyennes dynamiques, et entièrement rénovés ou à rénover. Vous déléguez toutes les contraintes de recherche du bien, d'achat, de rénovation, de gestion et d'exploitation.

Quel rendement espérer ? Vous touchez tous les mois une part des loyers (en fonction de votre mise de fonds) fixés dès l’origine de votre investissement et la plus-value potentielle à la revente. L’immobilier mutualisé ou une autre manière d’envisager l’investissement immobilier locatif.

[1] Sondage sur l’investissement, OpinionWay pour Selexium, octobre 2021
[2] Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 indique les pièces exigibles.