Token immobilier : un investissement immobilier viable ?
Blocshare
22/01/2023Loin d’être épargné par l’innovation, le secteur de l’immobilier se réinvente continuellement avec de nouvelles solutions d’investissement répondant aux problématiques bien connues de l’investissement locatif en nom propre.
Avec l'essor de la blockchain et des actifs numériques, une nouvelle manière d’aborder l’immobilier locatif voit le jour : la tokenisation immobilière.
Mais est-ce véritablement une manière révolutionnaire d’investir dans l’immobilier ou un coup de communication surfant sur l'engouement autour des crypto actifs ?
N’existe-t-il pas des solutions plus accessibles pour percevoir des revenus locatifs en limitant le montant investi et sans s'occuper de la gestion locative ?
Faisons le point sur les tokens immobiliers.
Qu’est-ce qu’un token immobilier ?
Un token immobilier (ou jeton immobilier) est un produit financier numérique ayant pour sous-jacent une fraction d’un bien immobilier. Ce dernier est alors divisé en plusieurs tokens qui confèrent certains droits à leur détenteur (tel que la possibilité de percevoir une partie des revenus locatifs et de la plus-value).
Une fois émis (via une ICO ou “initial coin offering”), les tokens immobiliers sont enregistrés sur une blockchain permettant de garantir aux investisseurs la propriété des tokens sans être tributaire d’une autorité centralisée (registre de la publicité foncière en matière d’immobilier par exemple).
Qu’est qu’une blockchain immobilière ?
Une blockchain est une base de données décentralisée mise à jour au moyen de blocs et dont la validité des modifications est garantie par des validateurs sélectionnés selon des règles spécifiques (proof of work, proof of stack…) rendant son contenu théoriquement infalsifiable.
On parle alors de blockchain immobilière lorsque la base de données est dédiée à l'enregistrement d’informations relatives à des activités immobilières tels que l’échange de token immobilier. Mais, il pourrait aussi être envisageable de transférer le registre de publicité foncière sur une blockchain.
Ainsi, la blockchain permet d'accroître la sécurité des détenteurs de token ainsi que leur liquidité (possibilité de vendre et d’acheter facilement et rapidement sans avoir à solliciter un tiers). Il est aussi possible d’y ajouter une surcouche de “smart contract” pour automatiser par exemple la répartition des loyers perçus entre les différents détenteurs de token.
Quelle est la différence entre un token immobilier et des parts sociales de SCI ?
Un token immobilier ressemble beaucoup à une part sociale de SCI ou à une action de société immobilière. En effet, tout comme une part de SCI, un token immobilier confère en principe un droit de percevoir une partie des revenus issus du bien immobilier en tenant compte de la proportion de jetons détenus.
Toutefois, un token immobilier peut conférer moins de droits que des parts sociales puisque, en plus d’un droit sur les bénéfices, ces dernières confèrent des droits de vote influant sur la gouvernance de la SCI et donc la gestion du bien immobilier sous-jacent.
Un token immobilier confère-t-il un droit de propriété sur le bien ?
Il faut bien comprendre qu’en achetant un token immobilier vous n’êtes pas propriétaire du bien immobilier sous-jacent. En effet, le token est un actif en soi dont les rendements se basent sur un bien réel, mais dont vous n’avez pas la propriété.
Comment fonctionne la tokenisation d'un bien immobilier ?
Pour mieux appréhender ce nouveau type d’actif immobilier, il convient de s'intéresser à son fonctionnement en détail.
La tokenisation d’un bien immobilier se déroule en plusieurs étapes :
- L’achat d’un bien immobilier en vue de sa tokenisation ;
- L'enregistrement des tokens immobiliers sur une blockchain ;
- L’achat et la revente de token sur un marché secondaire dédié.
La tokenisation d’un bien immobilier.
La tokenisation d’un bien immobilier commence par une ICO (initial coin offering) permettant à l’entreprise initiatrice de lever des fonds en vue d’acheter un bien immobilier. Généralement, le bien immobilier est déjà identifié et l’entreprise initiatrice communique des informations relatives à la performance financière attendue et aux droits accordés aux détenteurs de tokens (nous y reviendrons).
Ainsi, l’entreprise spécialisée dans la tokenisation immobilière va attribuer des jetons en contrepartie des sommes mises à disposition par les investisseurs, comme lors d’un apport en capital en SCI.
L’enregistrement des tokens dans un registre décentralisé (blockchain)
Une fois les tokens émis, ces derniers vont être enregistrés dans une blockchain afin de garantir la pérennité du droit de propriété associé à chaque token. Ainsi, la blockchain est en mesure d’attester à tout moment que tel investisseur est propriétaire de X tokens et qu’il a droit à X % du bénéfice issu de l’opération immobilière.Si l’investisseur souhaite liquider son investissement, il peut alors passer par une plateforme d'échange de tokens immobiliers mise à disposition par l'entreprise ou un site tiers spécialisé.
L’achat et la revente de token immobilier
L’achat et la vente de tokens fonctionnent comme un marché boursier où les offreurs et demandeurs de tokens se rencontrent sur une plateforme agrégeant les ordres d’achat et de vente.
Les transactions réalisées sont ensuite inscrites dans la blockchain immobilière pour opérer le transfert effectif de propriété. Cette dernière atteste que X a bien vendu ses jetons à l’investisseur Y, nouveau propriétaire légitime à jouir des droits associés au token immobilier.
Les droits reconnus aux détenteurs de tokens immobiliers
Encadrés par la loi PACTE (en France), les tokens immobiliers peuvent prendre plusieurs formes ayant un impact sur les droits reconnus à leur détenteur. En effet, il n’y a pas vraiment d’harmonie entre les tokens immobiliers, tout dépend de la volonté de l'émetteur initial.
Ainsi, certains tokens offrent seulement un droit sur les bénéfices réalisés avec le bien immobilier. D’autres peuvent aller plus loin en conférant de véritables droits politiques aux détenteurs, tel qu’un droit de vote notamment pour arbitrer le choix de revendre ou non le bien immobilier sous-jacent.
Précision de Blocshare : Nous vous recommandons vivement de bien consulter les droits associés aux tokens immobiliers avant d’investir pour être certains qu’ils sont alignés avec vos objectifs.
Comment établir la valeur d’un token immobilier ?
Comme pour les droits, la valeur d’un token immobilier peut être définie de plusieurs manières, selon la volonté de l'émetteur initial :
- les tokens immobiliers peuvent être admis en cotation continue sur un marché. Ainsi, ce sera l’offre et la demande du token qui définira sa valeur d’échange. En principe, la valeur totale des tokens devrait correspondre à la valeur de marché du bien immobilier, mais rien n’est si sûr dans un univers crypto fortement spéculatif ;
- un token à prix fixe réévalué régulièrement en fonction de la valeur vénale du bien immobilier. Les échanges de tokens s'opèrent via une liste d’attente où offreurs et acheteurs se rencontrent.
Quels sont les avantages des tokens immobiliers ?
En tant qu’investissement, les tokens immobiliers présentent plusieurs avantages par rapport à un achat immobilier classique ou aux solutions traditionnelles en pierre papier (SCPI, SIIC, OPCI…).
Des coûts de transaction optimisés
Un achat immobilier en nom propre ou en pierre papier se traduit par un coût de transaction particulièrement élevé correspondant majoritairement aux droits d’enregistrement (8 % en moyenne du prix d’acquisition).
Avec un token immobilier, vous pouvez échanger instantanément vos droits sans payer le moindre frais.
Une liquidité accrue
À partir du moment où l’engouement pour les tokens immobiliers est au rendez-vous et que ces derniers sont cotés sur une plateforme d’échange, vous pouvez théoriquement les revendre instantanément pour obtenir des liquidités.
Un accès facilité à l'immobilier international
Totalement numériques, les tokens immobiliers n’ont pas de frontière. Il est alors possible d’investir par leur biais dans l'immobilier locatif japonais ou américain sans se heurter aux contraintes propres aux investissements immobiliers à l’étranger.
Une véritable opportunité pour diversifier géographiquement son portefeuille immobilier.
Des transactions sécurisées grâce à la blockchain
Quoi qu’on en dise, la blockchain reste aujourd’hui l’une des manières les plus sécurisées pour enregistrer des informations. Tant que vous avez internet, vous pouvez prouver à tout moment votre propriété sur un actif, sans être tributaire des risques d’erreurs (ou de mauvaise foi) d’une administration ou d’une autorité centralisée.
Quels sont les inconvénients des tokens immobiliers ?
Pour autant, les tokens immobiliers n’ont pas que des avantages. Il convient de rester prudent face à l’attrait de la nouveauté et des promesses technologiques.
L’absence de garantie sur le bien immobilier
Comme nous l’avons dit, en achetant un token, vous n'êtes pas propriétaire du bien. Si les choses se passent mal, sauf clause contraire, vous n’avez théoriquement aucun droit de préférence à exercer sur le bien immobilier sous-jacent pour obtenir un éventuel remboursement de votre investissement.
Un risque de volatilité élevé et d’illiquidité
À partir du moment où les tokens sont négociables avec une libre fixation du prix, le risque de volatilité du token est réel. En effet, il n’est pas exclu qu’en tant que crypto actif, sa valeur de marché soit plus le reflet de l’engouement pour le secteur crypto que pour le bien immobilier lui-même. Il pourrait donc être soumis au même niveau de volatilité extrême que les autres cryptos actifs (bitcoin par exemple), alors qu’un investissement immobilier traditionnel est plutôt synonyme de stabilité.
Même si la liquidité est un argument en faveur du token immobilier, elle dépend in fine de l’intérêt porté par les investisseurs pour votre token. Or, le marché de l’immobilier tokenisé est émergent, loin d’une démocratisation auprès du grand public. Selon le token immobilier, vous pourrez avoir des difficultés à liquider votre investissement. D'autant que si vous ne trouvez pas d’acheteur, personne ne pourra le faire pour vous.
Une asymétrie d’information propice aux arnaques
La décentralisation signifie aussi qu’aucune autorité n’est légalement ou contractuellement reconnue pour effectuer un contrôle et sanctionner les manquements. Ainsi, en cas de difficulté, il vous sera particulièrement difficile d’obtenir une quelconque réparation surtout si l'émetteur des tokens est situé dans un pays étranger, avec une réglementation laxiste en la matière.
De même, le token se rapporte à un bien immobilier qui doit être entretenu et faire l’objet d’une gestion immobilière rigoureuse. En détenant seulement un actif numérique, vous avez difficilement accès aux informations relatives au bien immobilier, notamment quant à sa pérennité sur le long terme, la qualité des locataires, les perspectives de plus-value en cas de revente…
Cette situation d'asymétrie d’information est propice à une surévaluation des tokens où l’engouement porte plus sur de fausses promesses plutôt que sur le sous-jacent (ce que l’on a beaucoup observé ces dernières années avec les crypto actifs).
Comment investir dans des tokens immobiliers ?
Il existe plusieurs options pour investir dans la tokenisation immobilière, comme :
- Acheter des tokens immobiliers sur une plateforme de négociation en ligne. Il est néanmoins crucial de faire une analyse approfondie avant de prendre une décision, en tenant compte de la qualité de l'actif sous-jacent, de la solvabilité de l'émetteur, de la liquidité du marché et de la demande pour ce type de token ;
- Participer à une ICO (initial coin offering) relative à la tokenisation d’un bien immobilier. Comme pour l’achat de tokens immobiliers via une plateforme, cette méthode consiste à acheter les tokens au moment de leur émission et non sur le marché secondaire ;
- Investir dans des fonds détenant des tokens immobiliers. À notre connaissance, il n'existe pas actuellement en France des fonds d’investissement spécialisés dans l’immobilier tokenisé, accessible au grand public ;
- Investir dans des sociétés de tokenisation immobilière en achetant des actions de ces sociétés en private equity. Pour le moment, cette approche s’assimile plus à un investissement en capital risque, qu’à de l’investissement immobilier. Le niveau de risque est très élevé.
Le RBF immobilier, une alternative viable au token immobilier ?
Le RBF immobilier ou contrat de partage de revenus est aussi une nouvelle forme d’investissement dans l’immobilier qui se veut plus transparente et accessible que les tokens immobiliers.
Son fonctionnement est relativement simple :
- Une foncière immobilière signe un compromis de vente avec le vendeur d’un bien immobilier ;
- Elle signe un contrat de partage de revenus avec des investisseurs intéressés par le potentiel de rentabilité du bien. Ce contrat stipule qu’en contrepartie de leur investissement (à partir de 100 € investis), les investisseurs bénéficient d’un droit sur les revenus générés (revenus locatifs et plus-value potentielle) par le bien immobilier (prenant la forme de “royalties” ou redevance en français) ;
- L’investisseur perçoit tous les mois pendant une durée de 5 à 10 ans des revenus défiscalisés à proportion de son investissement. Il peut aussi revendre son contrat pour récupérer son investissement avant son terme à un autre acheteur.
Certes, le RBF immobilier n’a pas recours à la blockchain, mais est-ce véritablement nécessaire de chercher partout de la décentralisation ? Au contraire, en évitant la dérégulation de l’univers crypto avec le RBF immobilier, vous investissez véritablement dans l’immobilier sans subir les affres de la volatilité, pour réaliser facilement un investissement stable et rentable sur le long terme.
Une nouvelle opportunité pour diversifier votre portefeuille avec de l’immobilier à partir de 100 € seulement !
Lire aussi : En quoi consiste le RBF (Revenue Based Financing) immobilier ?
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