Qu'est-ce que le RBF (Revenue Based Financing) immobilier ?

Le RBF (Revenue Based Financing) est une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier, à moindres frais pour un montant allant de 100 à 10 000 euros. Il répond à de nombreuses problématiques pratiques posées par la pierre papier (SCPI, OPCI, SIIC…) ou l’investissement locatif en nom propre. À mi-chemin entre le crowdfunding immobilier et les SCPI, le RBF immobilier peut trouver une place de choix dans votre portefeuille pour générer des revenus passifs réguliers !

On vous explique tout sur cette mécanique bien huilée en pleine phase de démocratisation !

Définition : Qu’est ce que le RBF (Revenue Based Financing) ?

Le Revenue Based Financing (RBF) est une forme de financement qui permet aux entreprises de lever des fonds, à court terme, en contrepartie d’un versement de revenus réguliers, sur le long terme. 

Véritable alternative aux prêts bancaires et au crowdfunding traditionnel, il s’agit d’un échange de bons procédés où l’investisseur verse un montant à une entreprise qui lui reverse en contrepartie des paiements mensuels sur ses revenus futurs (redevances ou royalties). Le montant et le calendrier des paiements sont déterminés à l’avance au sein d’un contrat signé entre les deux parties appelées Contrat de Partage de Revenus futurs (ou contrat RBF).

Quelles sont les différentes formes de RBF ? 

Jusqu’alors, le RBF était surtout utilisé comme financement non dilutif (c'est-à-dire que l’investisseur ne reçoit pas de parts dans le capital de l’entreprise) pour les entreprises générant des revenus réguliers relativement constant et certain. C’est le cas par exemple des éditeurs de logiciels SaaS mettant à disposition des licences d’utilisation en contrepartie d’un abonnement mensuel.

Mais, il existe d’autres activités générant des revenus réguliers avec une quasi-certitude. Vous l’avez bien compris, il s’agit de l’immobilier locatif !

Dès lors, avec Blocshare, il est désormais possible d’investir dans l'immobilier locatif à partir de 100 euros avec un contrat RBF. Une véritable alternative à la pierre papier traditionnelle qui tend à répondre aux problèmes posés par les SCPI et autres foncières cotées.

Lire aussi : Comment investir avec 100 euros ?

Comment fonctionne le revenue based financing (RBF) dans l’immobilier locatif ?

Le RBF immobilier prend la forme d’un contrat où l’investisseur s’engage à verser le montant d’investissement souscrit à une foncière, en charge de procéder à l’achat et à la mise en location d’un bien immobilier préalablement identifié. 

En contrepartie, la foncière s’engage à verser une rémunération sous la forme de “royalties” ou redevance (en bon français) dont le montant dépend des charges et revenus générés par la foncière. 

Ça vous paraît un peu abstrait ? On vous explique ça en détail !

Le financement non dilutif d’une foncière immobilière

Lorsque l’investisseur décide d’investir dans l’immobilier dans un contexte de RBF, ce dernier n’est pas propriétaire directement du bien immobilier. Il s’agit en réalité d’une foncière qui perçoit le financement des investisseurs pour ensuite réinvestir le montant dans le bien immobilier présenté préalablement aux investisseurs. 

Qu’est-ce qu’une foncière immobilière ? : Une foncière immobilière est une société dotée de la personnalité morale (comme une SCI). Il s’agit le plus souvent d’une SAS dont l’objet social vise à la détention et à la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Au lieu de devenir actionnaire de la foncière, l’investisseur est créancier c'est-à-dire qu’en vertu du contrat RBF, il met à disposition le montant de son investissement pour que cette dernière achète le bien immobilier. Ainsi, contrairement à un investissement locatif en SCI, l’investisseur en RBF n’est pas propriétaire indirectement du bien immobilier. 

Il est à la place titulaire d’un droit sur les revenus générés en application du contrat de partage de revenus signé avec la foncière.

L’achat et la gestion du bien immobilier par la foncière

Après avoir collecté l’ensemble des sommes promises par les investisseurs en RBF, la foncière peut procéder à l’achat du bien immobilier.

Chez Blocshare, le bien immobilier est identifié en amont et présenté aux investisseurs avant que ces derniers ne s’engagent à le financer. 

Ainsi, vous pouvez choisir quel bien vous souhaitez financer plutôt que d’être tributaire du bon vouloir d’une société de gestion opaque (ce qui se passe généralement avec les SCPI).

Précision de Blocshare : Dans de rares situations, il se peut que la foncière n’arrive pas à lever assez de fonds pour procéder à l’achat du bien immobilier. Dans ce cas, l’investisseur est intégralement remboursé de son investissement, sans payer le moindre frais. 

Lire aussi : En quoi consiste l'achat participatif immobilier ?

La contrepartie du RBF indexée sur les revenus de la foncière

Forcément, si vous mettez à disposition votre propre argent à la foncière, cette dernière est tenue de vous le rembourser, de préférence avec un complément. 

Mais, dans le cadre d’un RBF, la rémunération de l’investisseur diffère d’un contrat de prêt classique ou d’un crowdfunding immobilier.

En effet, la redevance versée aux investisseurs est calculée en fonction des revenus perçus par la foncière selon un pourcentage de redistribution pour tenir compte des charges d’exploitation du bien immobilier.

Dans le cas des immeubles proposés par Blocshare, le pourcentage est généralement compris entre 70 % et 80 % des loyers perçus.

Ainsi, plus la foncière génère des revenus locatifs (ou une plus-value en cas de vente du bien), plus l’investisseur percevra une rémunération importante. En d’autres termes, cela ressemble beaucoup à la rémunération d’un associé de SCI (qui perçoit une quote-part des bénéfices composés des revenus locatifs et d’une éventuelle plus-value), sauf que comme nous le verrons, il y a de nombreux avantages à privilégier le RBF.

Lire aussi : Comment générer des revenus passifs automatiques ?

Exemple de RBF dans l’immobilier locatif

Prenons l’exemple d’un immeuble à 1 000 000 € qui serait financé sur la plateforme Blocshare avec le résultat d’exploitation suivant :  

• 70 000 € de loyers annuels ;
• 10 000 € de charges. 

Blocshare détermine alors le pourcentage de redistribution des loyers perçus de 85,7% compte tenu des charges d’exploitation (60 000 / 70 000 X 100). Cela sera donc inscrit dans le contrat de partage de revenus futurs (contrat RBF).

Si vous contribuez au financement du bien à hauteur de 10 000 € (soit 1% du montant total à financer) vous percevez donc chaque année 1% des loyers de la foncière, à savoir 1% de 60 000 € = 600 € / an (50 € / mois) soit une rentabilité nette de charge de 6 % par an.

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Quels sont les risques pour l'investisseur en RBF immobilier ?

Comme pour un investissement immobilier en nom propre, faire un investissement en RBF présente des risques pour l’investisseur. En effet, puisque la redevance versée dépend des revenus locatifs, vous êtes soumis aux mêmes risques, tels que la vacance locative (absence de locataire). De même, le marché de l’immobilier peut être soumis à des fluctuations à la hausse comme à la baisse, pouvant impacter la valeur du bien immobilier de la foncière.

Pour ainsi dire, le capital investi n’est pas garanti, bien que nous mettons tout en œuvre, en tant que gestionnaire averti, pour que votre investissement soit le plus rentable possible.

Ceci dit, votre investissement n’est pas basé sur du vent, il y a quand même en sous-jacent un bien immobilier d’une valeur certaine, qui le plus souvent aura été préalablement valorisé avec des travaux. En cas de difficulté, la foncière peut envisager sa revente pour rembourser les investisseurs et ainsi limiter les éventuelles pertes !

Précision de Blocshare : Dans la mesure où investir en RBF se fait avec vos fonds propres, sans recourir à un prêt immobilier, le niveau de risque de votre investissement est le plus souvent inférieur à celui d’un investissement locatif traditionnel à crédit.

Quels sont les avantages du RBF immobilier ?

Au-delà des risques, le RBF c’est aussi (et surtout) beaucoup d’avantages comparativement aux autres formes d’investissement immobilier.

Un faible ticket d’entrée pour un volume d’investissement élevé

L’immobilier traditionnel est certainement le placement nécessitant le plus gros volume d’épargne se traduisant souvent par un recours massif au crédit (qui n’est pas anodin en termes de gestion du risque) et/ou une exposition trop forte de votre patrimoine au marché de l’immobilier.

Avec un ticket d’entrée de 100 euros minimum, le RBF permet de placer votre argent dans l’immobilier à votre mesure et ainsi bénéficier de sa performance sur une période de temps raisonnable. Vous pouvez par exemple accéder à des biens immobiliers à fort rendement et inaccessibles pour une personne seule (immeubles de rapport à plus d’un million d’euros).

Contrairement aux autres solutions en pierre papier, vous sélectionnez vous-même vos investissements immobiliers sans être tributaire du choix d’une société de gestion.

Une gestion immobilière entièrement prise en charge

Un investissement locatif en nom propre implique une gestion immobilière particulièrement chronophage. Entre la recherche du bien, la recherche de financement, la réalisation de travaux, la gestion locative… Vous y passerez des centaines d’heures pour parfois un résultat qui n’est pas à la hauteur de vos espérances.

En investissant dans l’immobilier RBF, 100 % de la gestion immobilière est déléguée à la foncière. Votre seule préoccupation est de percevoir les redevances chaque mois. Plutôt confort, non ?

Des frais de souscription minimisés

En SCPI ou en nom propre, vous serez tenu de payer des frais de souscription particulièrement élevés correspondant notamment aux droits d’enregistrement (entre 8 et 10 %). Un coût particulièrement élevé qui impacte directement le seuil de rentabilité de votre investissement (c'est-à-dire à partir de quand votre investissement générera des revenus capables de couvrir les frais d'acquisition). 

Le RBF n’étant pas considéré comme une transaction immobilière en tant que telle, il n’est pas soumis aux frais d’enregistrement de sorte que lorsque vous investissez 100 euros, vous générez une rentabilité sur 100 euros (et non 90).

Aussi, avec la plateforme Blocshare, vous pouvez réaliser par vous-même un investissement en quelques minutes contre plusieurs heures (sans compter les démarches administratives) pour des investissements en pierre papier.

La possibilité de liquider son investissement avant le terme fixé

S’il est impossible de liquider son investissement en crowdfunding avant le terme fixé, il est tout à fait envisageable en RBF de trouver un repreneur pour votre contrat.

Chez Blocshare, vous pouvez revendre votre contrat (ou “blocs”) sur le marché secondaire de la plateforme à n’importe quel moment auprès d’autres investisseurs et procéder à vos propres arbitrages (sans avoir à passer chez le notaire).

La fiscalité attractive du RBF

Dans la mesure où votre rémunération d’investisseur n’est pas considérée fiscalement comme un revenu locatif (puisqu’il s’agit d’une redevance), la fiscalité applicable aux revenus en RBF est particulièrement avantageuse :

• Les revenus perçus cumulés en deçà de votre investissement initial sont non imposables (ils sont considérés comme un remboursement) ;
• Au-delà de l’investissement initial, les revenus perçus sont taxés à la flat tax de 30 % ou, sur option, au barème progressif de l’impôt (intéressant si la tranche d’imposition est inférieure à 12,8 %).

De plus, dans la mesure où vous n’êtes pas propriétaire du bien immobilier (la foncière en est la seule propriétaire), le montant de votre investissement n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comment investir dans le RBF immobilier ?

Vous pouvez en moins de 5 minutes ouvrir un compte, sélectionner les biens immobiliers qui vous plaisent, contribuer à leur financement dès 100€ et bénéficier tous les mois de revenus qui ne sont pas fiscalisés au départ. Libre à vous de les réinvestir pour bénéficier des intérêts composés ou de les retirer directement sur votre compte bancaire.

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