En quoi consiste l'achat participatif immobilier ?

Investir dans l’immobilier avec une centaine d’euros et sans contraintes de gestion locative, c’est possible avec l’achat participatif immobilier ou financement immobilier mutualisé. 

À ne pas confondre avec le crowdfunding immobilier, il consiste à participer au financement de l’acquisition d’un bien immobilier ensuite mis en location par une foncière. En contrepartie de son apport, l’investisseur perçoit chaque mois une partie des revenus locatifs.

Chez Blocshare, nous parlons plutôt de financement immobilier mutualisé pour parler de notre solution d’investissement en RBF (Revenue Based Financing) immobilier, mais le fonctionnement reste le même.

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Qu’est-ce qu’un achat participatif immobilier : définition ? 

En optant pour l’achat participatif immobilier, vous n’achetez pas un bien immobilier. Celui-ci est la propriété d’une foncière. En contrepartie des fonds versés, vous percevez une commission sur les loyers et sur l’éventuelle plus-value à la revente.

L’achat participatif immobilier : un financement immobilier mutualisé

Considéré comme une forme de Revenue Based Financing (RBF), l’achat participatif est un financement immobilier mutualisé entre une société foncière et des investisseurs privés. Pour acheter un bien et éventuellement le rénover, la foncière a besoin d’argent. Elle effectue donc une levée de fonds auprès d’investisseurs privés.

Dans un deuxième temps, la foncière met le bien immobilier en location et s’occupe de la gestion locative. En contrepartie de son financement, l’investisseur a droit à des revenus mensuels appelés royalties ou redevances.

Quelles différences entre un achat participatif immobilier et le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier consiste également à lever des fonds auprès d’investisseurs particuliers. Il se distingue de l’achat participatif immobilier en ce qu’il s’agit le plus souvent d’un prêt obligataire limité à 2 000 euros par projet. En contrepartie de son investissement, l’investisseur ne perçoit pas de redevances, mais des intérêts liés au prêt. 

 L’achat participatif immobilier ne constitue véritablement pas un prêt avec intérêts et il repose sur un contrat commercial appelé contrat de partage de revenus futurs (contrat RBF), aussi appelé contrat de redevances.

Quelles différences entre un achat participatif immobilier et l’investissement en SCPI ?

La société civile de placement immobilier (SCPI) propose d’acheter des parts sociales pour constituer ou augmenter son capital. À l’inverse, l’investisseur en achat participatif immobilier ne reçoit pas de parts sociales en échange de son placement. On parle alors de financement non dilutif.

Avec l’apport des investisseurs, la SCPI de rendement achète et met en location un patrimoine immobilier diversifié (immobilier de bureaux, tertiaire, immobilier à usage d’habitation…).

En contrepartie de son apport, l’investisseur en pierre papier a droit à une fraction des loyers. Ceux-ci sont considérés comme des revenus locatifs et entrent donc dans le champ d’application de la fiscalité immobilière (imposition des revenus fonciers, des plus-values, comptabilisation dans l’impôt sur la fortune immobilière).

Pour l’achat participatif immobilier, les royalties que perçoit l’investisseur ne sont pas des revenus locatifs, mais une redevance. Celle-ci fait l’objet d’une fiscalité spécifique, comme nous vous l’expliquons plus bas.

Enfin, l’investisseur en financement mutualisé peut choisir le bien immobilier qu’il souhaite financer sur une plateforme dédiée et construire lui-même son propre portefeuille d’investissement. En SCPI, il n’a pas de droit de regard sur les biens achetés par la société.

À mi-chemin entre crowdfunding traditionnel et la SCPI, l’achat participatif immobilier constitue donc une alternative intéressante pour se lancer dans l’immobilier à moindre coût.

Comment fonctionne l’achat participatif immobilier ?

Le cœur de l’achat participatif, c’est le contrat conclu entre la foncière et l’investisseur, et qui organise l’investissement.

Un contrat entre l’investisseur et une foncière

L’investisseur signe un contrat avec la foncière :

• Prévoyant qu’en contrepartie de sa participation financière, l’investisseur perçoit une redevance. Il est ainsi le créancier de la foncière (et non son associé ou son actionnaire) ;
• Qui met à la charge de la foncière l’acquisition et la gestion locative.

La foncière est une société dont l’objet social est la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Le plus souvent, c’est la forme juridique de la SAS qui est choisie.

La foncière est propriétaire du patrimoine immobilier, pas l’investisseur. L’achat participatif financier n’est donc pas à proprement parler un investissement immobilier indirect, mais plus un mode de financement immobilier alternatif. En sa qualité de créancier, l’investisseur dispose d’un droit sur les revenus perçus par la foncière.

Le contrat sur les revenus futurs prévoit le pourcentage de rétrocession des revenus locatifs et le calendrier des paiements. Ces paiements s’effectuent généralement chaque mois.

L’achat et la gestion par la foncière

La foncière a pour objet social l’achat et la mise en location des biens immobiliers. Elle s’occupe de rechercher le bien immobilier, de procéder éventuellement à sa rénovation, puis de gérer sa location. 

Chez Blocshare, nous sélectionnons des biens et immeubles de rapport pour leur potentiel de rendement. Nous vous les proposons ensuite sur notre plateforme. Vous pouvez donc librement choisir le projet immobilier dans lequel vous souhaitez investir.

Une fois le bien immobilier acheté et potentiellement rénové, nous le mettons en location. Nous nous occupons de l’intégralité de la gestion locative, de la sélection des locataires à la perception des loyers et charges.

L’information de Blocshare : si l’objectif de financement n’atteint pas au minimum 95 % (une situation en pratique très rare), nous remboursons l’investissement que vous avez effectué, sans qu’aucun frais ne soit prélevé.

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Les royalties sur le financement immobilier mutualisé

La redevance prend la forme d’un pourcentage sur les revenus locatifs perçus, pour tenir compte des charges d’exploitation supportées par la foncière. Ainsi, plus la foncière génère de revenus et réduit les charges, plus vous percevez de royalties.

Chez Blocshare, le pourcentage de redistribution est compris entre 70 et 80 % des recettes locatives perçues. Le pourcentage restant sert à couvrir les charges d’exploitation, les impôts et les taxes sur le bien.

À la revente du bien, l’investisseur a aussi droit à un pourcentage sur la plus-value, déterminé dans le contrat.

Quels sont les avantages d’un achat participatif en immobilier ?

Rentabilité élevée, aucune contrainte de gestion : voici un aperçu des atouts d’un achat participatif en immobilier.

L’investissement est accessible aux petits budgets

Du fait d’une augmentation des taux immobiliers, du taux d’usure et du durcissement des conditions d’accès au crédit, il devient de plus en plus difficile de financer un achat immobilier direct.

Avec l’achat participatif, vous investissez dans l’immobilier avec un ticket d’entrée de 100 euros. Vous pouvez aussi vous positionner sur des biens à fort potentiel de rendement, comme les immeubles de rapport.

Lire aussi : Comment investir avec 100 euros ?

Pas de frais d’enregistrement

À la différence des SCPI, auxquelles vous devez verser des frais de souscription, et d’un investissement en nom propre, qui suppose le paiement des droits d’enregistrement, vous n’avez pas de frais à l’entrée. La rentabilité se calcule donc sur l’intégralité de votre investissement !

Pas de gestion locative chronophage

Choix du locataire, appel de charges et de loyers, gestion des dégradations, travaux : autant de tâches dont le financement mutualisé permet de s’affranchir !

La possibilité de liquider son investissement avant son terme

Chez Blocshare, nous revendons les biens dans un délai de 5 à 10 ans, en fonction des opportunités du marché immobilier. Si vous souhaitez liquider votre investissement, vous le pouvez, sur notre marché secondaire (Marketplace). Vous n’aurez pas de frais à verser à notre société.

Quels sont les risques d’un financement immobilier mutualisé ?

Comme pour un investissement locatif classique, la foncière peut en effet être confrontée à de la vacance locative pouvant affecter les revenus reversés aux investisseurs. 

Concernant la revente du bien au terme de son exploitation (généralement 10 ans maximum), il existe un risque de perte en capital. 

Toutefois, Blocshare sélectionne des biens immobiliers situés dans des villes moyennes et en forte croissance pour maximiser les chances de plus-values à la sortie.

Quelle est la fiscalité de l’achat participatif immobilier ?

Nous aurions pu insérer ce paragraphe dans celui relatif aux avantages de l’achat participatif immobilier. En effet, ce type d’investissement n’est pas soumis à la fiscalité classique, mais à une fiscalité spécifique.

 D’abord, les revenus perçus sont considérés comme le remboursement de l’investissement initiale et ne sont donc pas imposable. 

Ensuite, les revenus qui excèdent le montant de votre investissement sont fiscalisés :

• Soit à la flat tax (prélèvement forfaitaire unique), qui comprend de l’impôt sur le revenu au taux de 12.8 % et des prélèvements sociaux, à hauteur de 17.2 % ;
• Soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu : vous avez intérêt à choisir cette option si votre tranche marginale d’imposition est inférieure à 12.8%. À savoir que cette option s’appliquera à l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers (RCM) que vous percevez. 

Comme vous n’êtes pas propriétaire, même indirectement, du patrimoine immobilier, votre investissement n’entre pas dans le champ d’application de l’IFI.

Comment investir en revenue based financing avec Blocshare ?

En quelques clics et en moins de 5 minutes, vous créez votre compte sur notre plateforme. Il sera validé dans les 48 heures.

Vous sélectionnez ensuite le ou les projets qui vous intéressent. Vous pouvez participer en achetant des blocs de 100 euros, dans une limite de 10 000 euros par projet.

Chaque mois, vous percevez un pourcentage du loyer, que vous pouvez retirer sur votre compte bancaire. Il est aussi possible de le réinvestir dans un autre projet, afin de bénéficier d’intérêts composés !

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