Investir en crowdfunding immobilier : une bonne idée ?

Consistant à lever des fonds auprès de particuliers pour le financement d’un programme immobilier, le crowdfunding offre un rendement compris entre 8 et 12 %. 

La contrepartie d’une telle rémunération réside dans la prise de risque élevée de l’investisseur. 

Pour la réduire, il existe une alternative au crowdfunding immobilier : le financement immobilier mutualisé.

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Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Tout droit venu des États-Unis, le crowdfunding immobilier est un financement participatif immobilier réalisé par le biais d’une plateforme. Littéralement, il signifie « financement par la foule ».

Pour concrétiser un projet immobilier, un marchand de biens ou un promoteur a besoin de liquidités. Sa trésorerie est déjà en partie mobilisée sur d’autres projets. C’est ainsi que pour compléter les fonds propres dont il dispose, il recourt :

• À un emprunt auprès des banques : celles-ci n’accordent qu’un financement partiel du projet, car les capitaux propres des promoteurs sont engagés en parallèle sur d’autres projets et ne peuvent donc pas servir de garantie au prêt ;
• À une levée de fonds auprès d’investisseurs particuliers : c’est le crowdfunding immobilier.

 L’argent récolté sur les plateformes de crowdfunding peut servir à financer :

• Un projet de construction (vente en l’état futur d’achèvement, VEFA) ;
• Un projet de rénovation ou de réhabilitation : le promoteur achète de l’immobilier dégradé et le remet à neuf pour générer une plus-value ;
• La surélévation d’un immeuble ;
• Des logements résidentiels, des bâtiments tertiaires de ou bureaux…

Comment fonctionne l’investissement en crowdfunding immobilier ?

 Le crowdfunding immobilier fait intervenir trois catégories d’acteurs :

• Les constructeurs et promoteurs ;
• Les investisseurs ;
• Les plateformes de crowdfunding, qui jouent le rôle d’intermédiaires entre investisseurs et promoteurs.

Concrètement, vous allez investir des fonds sur la plateforme de crowdfunding, dans une opération constituant un prêt obligataire. Vous ne devenez pas propriétaire du bien immobilier. Vous n’obtenez pas non plus de parts sociales ou d’actions de la société en charge de l’achat immobilier ou de la construction.

À l’issue de l’opération, si tout se passe bien, vous récupérez votre investissement initial augmenté des intérêts versés par le promoteur, dont vous êtes le créancier.

Le financement participatif immobilier : est-ce rentable ?

En contrepartie de votre investissement vous avez droit à des intérêts versés par le promoteur. La rémunération s’avère très attractive, puisque le taux d’intérêt varie entre 8 et 12 %.

L’opération doit être réalisée dans un certain délai, variable de 12 à 48 mois. À l’issue, le promoteur vous rembourse votre mise de départ.

Quelle est la fiscalité du crowdfunding immobilier ?

Les intérêts que vous percevez de votre investissement en crowdfunding immobilier ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (logique, vous n’êtes pas investisseur locatif indirect comme en SCPI), mais comme des revenus de capitaux mobiliers (RCM).

À ce titre, les intérêts font l’objet d’une taxation au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax). De 30 %, celui-ci comporte deux taxes :

• L’impôt sur le revenu, au taux de 12.8 % ;
• Les prélèvements sociaux, au taux forfaitaire de 17.2 %.

Si vous relevez d’une tranche marginale d’imposition inférieure à 12.8 %, vous pouvez opter pour une taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

Les intérêts du crowdfunding immobilier n’entrent pas dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Quels sont les avantages d’un investissement en crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est simple à mettre en place et permet de s’affranchir des contraintes liées à un investissement locatif direct.

Le crowdfunding immobilier : un ticket d’entrée accessible

Généralement, les plateformes de crowdfunding exigent un droit d’entrée autour de 1 000 euros. Ce qui reste très inférieur à l’apport personnel pour un achat immobilier direct (10 % du montant de l’acquisition en moyenne).

Lire aussi : Comment investir avec 100 euros ?

Le crowdfunding immobilier, un placement simple à réaliser

Il vous suffit de créer un espace personnel sur une plateforme pour pouvoir investir. Parfois, cette opération peut prendre un peu de temps, car vous devez renseigner de nombreuses informations, mais rien de très compliqué en soi.

Une fois que vous avez investi des fonds, ceux-ci vont générer des revenus passifs sans que vous n'ayez quoi que ce soit à faire. C’est bien moins chronophage que de la gestion locative, ou qu’une opération d’achat revente !

Lire aussi : Comment générer des revenus passifs automatiques ?

Le financement participatif, un placement à court ou moyen terme

L’horizon de placement s’avère assez court, puisqu’il est compris entre 12 et 48 mois. Votre épargne ne reste pas trop longtemps mobilisée.

Un investissement en crowdfunding immobilier, est-ce risqué ?

Faible ticket d’entrée, rémunération élevée, horizon de placement à court terme : de prime abord, l’avis sur le crowdfunding immobilier se révèle plutôt positif. Mais il ne faut pas occulter une réalité : le rendement rémunère le risque. En l’occurrence, de perte en capital.

Le promoteur ne garantit pas que vous serez intégralement remboursé à l’issue du programme. Il peut très bien faire faillite. Dans cette hypothèse, les banques créditrices disposent d’un droit de priorité sur le remboursement des capitaux apportés. Vous serez payé uniquement s’il reste des fonds après qu’elles ont été désintéressées.

Autre risque à prendre en compte avant d’investir : l’absence de liquidité de votre placement. Vous ne pouvez pas récupérer votre mise de départ avant le dénouement de l’opération.

À savoir : le retard dans le chantier engendre le versement d’intérêts supplémentaires sur la période.

Comment choisir sa plateforme pour investir en crowdfunding immobilier ?

Il existe de nombreuses plateformes de financement participatif immobilier, dont Homunity, Wiseed, Anaxago ou encore Bee for Deal. Elles se chargent de :

• Sélectionner les promoteurs et les projets en fonction de critères comme leur solidité financière et leur respect des délais de construction dans les chantiers ;
• Fixer la durée de l’opération et le taux d’intérêt à servir aux investisseurs. 

Pour bien choisir votre plateforme de crowdfunding immobilier, les avis et comparatifs restent indispensables. Premier point à vérifier : que celle que vous ciblez dispose bien d’un agrément pour réaliser ce type d’opérations, en consultant le site de l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (Orias) et celui du Registre des agents financiers (Regafi).

Ensuite, prenez en compte :

• L’ancienneté de la plateforme : privilégiez celles qui exercent leur activité depuis plusieurs années ;
• Le nombre de projets financés et le montant collecté ;
• Le taux de défaut enregistré et les délais de retard ;
• La performance des projets immobiliers ;
• Le montant du ticket d’entrée ;
• Les frais de gestion ou de sortie ;
• La durée d’engagement…

Pour limiter les risques en investissant en crowdfunding immobilier, la diversification est la règle ! Préférez donc investir sur plusieurs plateformes, sur des projets résidentiels et tertiaires, en France et dans le monde…

La plateforme Blocshare

Le financement mutualisé en immobilier : une alternative au crowdfunding immobilier

En dehors de l’investissement locatif direct (chronophage) et de l’acquisition de parts de SCPI (illiquidité des parts), il existe une alternative au crowdfunding immobilier : le financement immobilier mutualisé de Blocshare. Accessible dès 100 euros, il permet de générer des revenus passifs sur le moyen et long terme, avec une rentabilité comprise entre 5 et 8 %.

Une société foncière ad hoc (créée pour chaque projet) effectue une levée de fonds pour réaliser une acquisition et éventuellement la rénovation d’un immeuble.

Ensuite, la foncière met les biens immobiliers en location et prend en charge la gestion locative. Elle revend enfin le patrimoine, à une échéance de 5 à 10 ans, en fonction des tendances du marché immobilier.

Vous signez avec la foncière un contrat de partage de revenus futurs, aussi appelé contrat RBF. Il prévoit qu’en contrepartie de votre apport, vous avez droit à un pourcentage des loyers futurs perçus par la foncière (nets de charge), ainsi qu’éventuellement, un pourcentage sur la plus-value dégagée à la revente.

Avec un financement immobilier mutualisé, vous n’êtes pas fiscalisé sur les revenus que vous percevez à concurrence de votre investissement. Les royalties (loyers et plus-value) qui excèdent le montant de l’investissement sont ensuite taxés à la flat tax.

Lire aussi : En quoi consiste le RBF (Revenue Based Financing) immobilier ?

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