Comment investir dans un immeuble locatif ?

Graal des investisseurs, l’immeuble de rapport présente de nombreux avantages, dont une rentabilité accrue grâce aux loyers et aux plus-values d’une revente en lots. Pour autant, investir dans un immeuble locatif ne s’improvise pas. De la sélection du bien au chiffrage des travaux, en passant par le financement : les étapes à suivre pour réussir cette opération d’envergure.

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Qu’est-ce qu’un immeuble locatif ?

Aussi appelé immeuble de rapport ou immeuble à loyers, l’immeuble locatif voit le jour au XVIIIè siècle à Paris. Il s’agit d’un bien immobilier composé de plusieurs logements et qui sont mis en location indépendamment les uns des autres, afin de rapporter de l’argent à son propriétaire, sous forme de loyers. Ces revenus passifs peuvent l’aider à acquérir une certaine autonomie financière.

Comme il appartient à un unique bailleur, l’immeuble locatif est placé sous un régime de monopropriété. Il ne doit donc pas être confondu avec un immeuble en copropriété, divisé en plusieurs lots appartenant à au moins deux copropriétaires..

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Quels sont les avantages d’un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble locatif plutôt que dans plusieurs logements secs présente de nombreux avantages.

Le prix d’achat plus faible d’un immeuble de rendement

L’achat en bloc revient moins cher au mètre carré que l’achat de plusieurs lots secs. Par ailleurs, sur ce marché de niche, il est d’usage de négocier le prix de vente, car la concurrence est peu nombreuse (mais qualifiée).

En parallèle, l’investisseur ne paie qu’une fois les frais liés à l’acquisition comme :

• La commission du courtier en prêt immobilier et en assurance emprunteur ;
• La rémunération de l’agent immobilier ;
• Les frais de notaire : rappelons à toutes fins utiles que le barème des honoraires est dégressif ;
• Les frais de dossier liés à la mise en place du crédit immobilier.

Par ailleurs, les investisseurs peuvent regrouper et négocier les dépenses de travaux, car les artisans assument les chantiers en un seul lieu.

La gestion facilitée d’un immeuble locatif

Par rapport à l’achat de plusieurs lotis secs, vous ne procéderez qu’une seule fois à la recherche du bien, à celle du financement, à la négociation du prix de vente et vous rendrez une seule fois chez le notaire. Vous gagnez du temps !

Par la suite, vous vous épargnerez de nombreux déplacements puisque tous vos logements se situent dans le même immeuble. Si vous décidez de confier la gestion locative à une agence immobilière, elle peut aussi décider de vous facturer moins cher ses prestations, comme tous les logements se trouvent dans un même lieu. 

Nous vous rappelons que vous vous placez en régime de monopropriété. Vous n’avez donc pas à consulter d’autres copropriétaires pour la réalisation des travaux, pour fixer les règles de fonctionnement de l’immeuble…

La rentabilité d’un investissement en immeuble locatif

C’est le gros atout d’un investissement en immeuble locatif. En soi, le montant du loyer ne varie pas : vous devrez le fixer en fonction du marché et du mode de location, vide ou meublée.

En revanche, comme le prix d’acquisition et les frais de fonctionnement sont maîtrisés et que vous pouvez déduire de nombreuses dépenses (intérêts d’emprunt, dépenses de travaux, frais de gestion locative, taxe foncière…), vous augmentez mathématiquement votre taux de rendement. Nous l’estimons ainsi entre 7 et 12 %.

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La dilution des risques locatifs avec un immeuble de rendement

Carence ou vacance locative (temps nécessaire pour trouver le premier locataire et entre chaque locataire), impayés de loyers, dégradations : autant de risques locatifs qui nuisent à la rentabilité de votre investissement en immeuble locatif.

En achetant un immeuble de rapport, vous diluez ces risques sur plusieurs locataires. Il est peu probable qu’ils cessent tous en même temps de verser leurs loyers et que vous vous retrouviez à assumer seul le remboursement des mensualités d’emprunt.

En outre, vous pouvez diversifier les usages afin de sécuriser votre placement, en proposant par exemple des lots à usage d’habitation et en réservant le rez-de-chaussée à l’usage commercial ou professionnel.

La plus-value à la revente d’un immeuble locatif

Au moment de liquider votre investissement, vous aurez le choix entre :

• Revendre l’immeuble en bloc ;
• Revendre les appartements lots par lots, ce qui vous permettra d’engranger une plus-value plus élevée. Encore une bonne nouvelle pour votre rentabilité !

Quels sont les inconvénients d’un immeuble locatif ?

L’achat d’un immeuble locatif n’est pas non plus sans risque.

La concurrence avec des investisseurs chevronnés

Investir dans un immeuble locatif, c’est se positionner sur un marché confidentiel, avec peu d’offres et peu de candidats acquéreurs, mais ces derniers sont le plus souvent expérimentés. Il vous faudra déployer des trésors de négociation pour être choisi par le vendeur.

Un achat immobilier qui exige un apport important

Vous allez financer l’acquisition d’un immeuble dans son intégralité, mais également des travaux, qui peuvent s’avérer très onéreux (réfection de la toiture, performance énergétique, ravalement de façade…). Il vous faudra donc disposer d’un solide apport de plusieurs dizaines de milliers d’euros pour investir dans un immeuble locatif.

Le risque du bâti de l’immeuble de rapport

Sauf à posséder de solides connaissances sur le bâti, vous avez tout intérêt à vous faire accompagner par des professionnels du bâtiment lorsque vous visitez des immeubles. 

En effet, vous serez le seul à assumer les dépenses relatives aux fondations, à la mise aux normes de l’électricité et du gaz… Autant donc éviter les mauvaises surprises.

Grâce aux professionnels, vous pourrez également mieux chiffrer le montant des travaux et boucler votre budget d’achat.

Comment trouver un immeuble de rapport à vendre ?

Voici les étapes à suivre pour bien investir dans un immeuble locatif.

Choisir un modèle d’immeuble locatif

Avant de trouver un immeuble locatif à vendre, posez-vous une question essentielle : quel type de biens souhaitez-vous acheter ?

• Un bien déjà occupé, ce qui vous permet d’avoir une bonne visibilité de sa rentabilité ? Toutefois, vous devrez poursuivre les baux en cours, vérifier qu’il n’existe pas déjà des impayés de loyers et attendre le départ des locataires pour entreprendre des travaux ;
• Un bien libre de toute occupation, pour l’aménager comme vous l’entendez ;
• Un immeuble clé en main.

Trouver des annonces d’immeuble locatif à vendre

Vous pouvez dans un premier temps consulter les annonces immobilières sur les sites comme Leboncoin, Bien’ici, Se Loger… Ils vous proposent des filtres pour trouver directement les immeubles à vendre.

Autre piste à explorer : le contact avec des agents immobiliers, notamment pour profiter des offres en black market (avant que les biens ne soient proposés sur les canaux traditionnels) et les notaires, ces derniers étant par exemple au courant des immeubles à vendre dans le cadre des successions.

Calculer le taux de rendement de l’immeuble locatif

Vous devez déterminer si le prix de vente au mètre carré correspond à celui du marché immobilier et quels sont les loyers pratiqués sur le secteur, pour procéder au calcul de votre rendement. Tenez également compte de la fiscalité.

N’oubliez pas la règle d’or en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! Il sera déterminant pour la demande locative, mais aussi pour la liquidité à la revente.

Obtenir un financement pour investir dans un immeuble de rapport

Vous devez choisir entre prêt amortissable et prêt in fine, et surtout, réfléchir au montant de l’apport et à la durée de remboursement, pour optimiser votre cashflow. 

Avec peu d’apport et une durée de remboursement courte, vous rembourserez plus rapidement votre crédit, mais moyennant des mensualités élevées. Il se peut alors qu’elles soient financées intégralement par les loyers, mais que vous ne disposiez d’aucune trésorerie supplémentaire en cas de coup dur (travaux imprévus, par exemple).

La fiscalité pour louer l’immeuble de rendement

Ultime étape pour investir dans un immeuble locatif : le choix du statut, qui aura une incidence sur la fiscalité. Vous le savez déjà, mais les revenus que vous percevez (revenus fonciers en location nue, BIC en location meublée) feront l’objet d’une taxation.

Si vous décidez d’investir en nom propre (en nu, ou sous les statuts de loueur en meublé non professionnel -LMNP- ou professionnel -LMP-), vous aurez le choix entre les régimes micro et leurs abattements, et, plus avantageux, le régime du réel. 

Après déduction des charges, et sauf si vous créez un déficit, vos revenus seront taxés à l’impôt sur le revenu (dans votre tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17.2 %).

Vous pouvez aussi choisir d’investir par le biais d’une société : société civile immobilière (SCI) à l’IR ou à l’IS, SAS, SARL…

Le saviez-vous ? Il est possible d’investir dans un immeuble de rapport sans en devenir propriétaire et sans disposer d’un apport conséquent. Blocshare vous propose de participer au financement de biens locatifs rapportant entre 5 et 8 % par an, moyennant une mise de départ de 100 euros. Nous assurons la rénovation et la gestion locative du bien et vous reversons une fraction des loyers nets de charge.

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