SCPI : quel avantage fiscal pour les investisseurs ?

Pour vous affranchir des contraintes de la gestion locative directe, vous envisagez d’investir dans des parts de SCPI. Il en existe deux grandes catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Elles correspondent chacune à un objectif : la perception d’un revenu complémentaire et la réduction d’impôt. Mais en SCPI, l’avantage fiscal est-il vraiment toujours au rendez-vous ? Ne vaut-il pas mieux privilégier un autre investissement immobilier indirect ? Réponses !

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Quelles sont les avantages fiscaux d’une SCPI de rendement ?

Avant de découvrir s’il existe un avantage fiscal en SCPI de rendement, revenons un instant sur le fonctionnement de l’investissement en pierre papier.

Le fonctionnement d’une SCPI de rendement

Vous allez acheter des parts d’une société civile de placement immobilier. Non cotée en bourse, cette société effectue une levée de fonds auprès des particuliers (placement collectif avec risques mutualisés) pour acquérir, rénover et mettre en location un patrimoine immobilier. 

Diversifié, le patrimoine immobilier peut comporter des biens immobiliers à usage d’habitation et des immeubles à usage commercial et tertiaire. La SCPI s’occupe de l’intégralité de la gestion locative.

En contrepartie de votre investissement, vous avez droit à une fraction des loyers perçus par la SCPI. Le taux de rendement tourne autour de 4 %, mais il n’est pas garanti, tout comme votre investissement initial. Il existe donc un risque de perte en capital à l’issue de l’opération, si la revente se solde par une moins-value.

À savoir : vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit.

La fiscalité d’une SCPI de rendement

Régies par les articles L.214-86 et suivants du Code monétaire et financier, les SCPI de rendement relèvent du régime de la transparence fiscale prévu à l’article 229 septies du Code général des impôts (CGI).

Taxation des revenus de SCPI à la fiscalité immobilière

Les bénéfices que la SCPI distribue à ses associés personnes physiques sont taxés entre les mains de ces derniers, selon les principes de la fiscalité immobilière. Cette dernière prévoit :

• La taxation dans la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (de 0 à 45 %) ;
• La taxation aux prélèvements sociaux, au taux forfaitaire de 17.2 %.

Cette disposition s’avère particulièrement défavorable pour les investisseurs fortement fiscalisés, qui peuvent supporter une taxation globale jusqu’à 62.2 % (45% TMI + 17.2 % PS).

Lire aussi : Comment devenir investisseur immobilier ?

Intégration des parts sociales de SCPI dans l’IFI

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a succédé à l’impôt sur la fortune en 2018, vous concerne dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros.

Entrent dans la base de calcul de l’assiette les biens immobiliers que vous détenez directement, en nom propre, mais également les droits immobiliers indirects que constituent les parts de SCPI.

On constate donc que la SCPI de rendement n’offre pas réellement d’avantage fiscal aux porteurs de parts.

L’avantage fiscal d’une SCPI de rendement détenue par une SCI à l’IS

Il est possible d’acheter des parts sociales par le biais d’une société civile immobilière (SCI). De plein droit, la SCI relève aussi du régime des sociétés de personnes et de la transparence fiscale, avec imposition entre les mains des associés.

Un taux d’imposition plus faible en SCI à l’IS…

Pour obtenir un avantage fiscal de la SCPI, le montage consiste à créer une SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS), qui relève de la fiscalité commerciale. L’imposition s’effectue alors au niveau de la société et non des associés. Deux taux peuvent s’appliquer :

• Le taux réduit de 15 % : il concerne les PME (CA inférieur à 10 millions d’euros notamment), pour la fraction de bénéfices jusqu’à 42 500 euros ;
• Le taux normal de 25 % : il concerne la fraction au-delà de 42 500 euros de bénéfices et les sociétés autres que les PME.

Vous pouvez constater que la charge d’imposition de la SCI, même au taux normal, s’avère largement inférieure à celle d’un investisseur des TMI supérieures.

Toutefois, ce montage présente un intérêt seulement si l’objectif des associés est de réinvestir les loyers de la SCPI dans la SCI. Car en cas de distribution de dividendes et de revente des parts, l’avantage fiscal de la SCPI à l’IS s’amoindrit quelque peu.

…Mais une double imposition en cas de distribution des bénéfices

En effet, il y aura alors une double imposition des bénéfices : 

• Au niveau de la société, au taux normal ou au taux réduit ;
• Au niveau des associés : les dividendes ou intérêts perçus en compte-courant d’associés relèvent de la taxation au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) de 30 % (12.8 d’IR, 17.2 %). Sur option, l’investisseur peut préférer l’imposition à la TMI, après application d’un abattement de 40 % sur le montant du dividende.

S’agissant de la plus-value réalisée lors de la revente des parts de SCPI, elle sera imposée au régime des professionnels et ne bénéficiera donc pas des abattements pour durée de détention applicables au régime des particuliers.

À savoir : vous pouvez transmettre votre SCI à l’IS à vos héritiers de manière avantageuse, en procédant à un démembrement des parts sociales. Vous conservez l’usufruit et donnez la nue-propriété à vos enfants, en profitant de l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant. Au décès, la pleine propriété se reconstitue entre les mains des enfants, en franchise d’impôt. Un bon moyen de pérenniser le patrimoine détenu dans une SCI à l’IS, dont les parts de SCPI.

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Quels sont les avantages fiscaux d’une SCPI fiscale ?

Les SCPI fiscales offrent à la fois une réduction d’impôt et un rendement. Assez faible, celui-ci se situe autour de 2 %.

Il existe plusieurs catégories de SCPI fiscales :

• La SCPI Pinel : elle fonctionne selon les principes du dispositif de défiscalisation Pinel. En vertu de la transparence fiscale, c’est l’associé qui profite directement de la réduction d’impôt. De 12, 18 et 21 % jusqu’en 2023, et réduit à 10.5, 15 ou 17.5 % cette année, le taux de la réduction d’impôt s’applique sur le montant de l’investissement et permet de déterminer le montant de l’avantage fiscal. En contrepartie, il doit conserver ses parts pendant toute la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans), sous peine de reprise de l’avantage fiscal de la SCPI. Les loyers perçus relèvent de la fiscalité immobilière classique ;
• La SCPI Denormandie : il s’agit d’une déclinaison de la loi Pinel au secteur de l’ancien avec travaux. Les biens se situent en cœur de ville et doivent faire l’objet d’une rénovation représentant 25 % du total de l’opération. En contrepartie de son investissement et d’un engagement de location obligatoire, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt de de 10.5, 15 ou 17.5 % ;
• La SCPI Malraux : elles visent à soutenir la restauration intégrale d’un immeuble d’intérêt historique ou architectural, dans des sites patrimoniaux remarquables. Généreuse, la SCPI loi Malraux permet de défiscaliser jusqu’à 400 000 euros de dépenses de travaux sur 4 ans, avec un pourcentage de réduction d’impôt de 22 % ou de 30 % selon la zone ;
• La SCPI de déficit foncier : elle achète des immeubles dégradés qu'elle rénove. Les dépenses de travaux étant supérieures à ses recettes, elle crée un déficit foncier, dont profite l’investisseur grâce à la transparence fiscale. L’investisseur impute sa fraction de déficit foncier sur son revenu global, dans une limite de 10 700 euros par an. 

À savoir : les réductions d’impôt accordées au titre des dispositifs de défiscalisation loi Denormandie et Pinel entrent dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales. La réduction loi Malraux y échappe.

Quel véhicule de placement offre un meilleur avantage fiscal que la SCPI ?

La SCPI de rendement implique une fiscalité lourde. 

En parallèle, les investissements en SCPI fiscales doivent, pour la majorité d’entre eux, se concevoir sur le moyen, voire le long terme : de 6 à 12 ans. 

De plus, si la SCPI ne remplit pas les obligations relatives à la mise en location, l’avantage fiscal fera l’objet d’une reprise entre les mains des investisseurs, avec majoration d’impôt.

Pour profiter d’une fiscalité plus douce et vous affranchir des contraintes des SCPI, il existe une solution performante : l’immobilier fractionné. Aussi appelé revenue based financing, il prend la forme d’une levée de fonds auprès d’investisseurs particuliers, pour financer un projet d’achat et d’investissement locatif.

En contrepartie de leur financement, les investisseurs perçoivent un pourcentage des revenus locatifs au prorata de leur investissement. Appelés redevances, ces revenus ne relèvent pas de la fiscalité immobilière, mais de la fiscalité relative aux revenus de capitaux mobiliers (flat tax ou option pour le barème progressif de l’IR). 

Il faut noter que cette taxation porte uniquement sur les intérêts qui excèdent le montant de l’investissement. Considéré comme une avance, l’investissement de départ ne donne pas lieu à fiscalisation.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier fractionné pour profiter de cet avantage fiscal ? Chez Blocshare, vous pouvez vous lancer avec un ticket d’entrée de 100 euros.

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