En quoi consiste l’immobilier fractionné ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous ne disposez pas d’un apport personnel suffisant ? Il existe une solution alternative : l’immobilier fractionné, aussi connu sous le nom de revenue based financing (RBF) immobilier. 

Vous financez un projet immobilier (achat, rénovation, gestion) moyennant un ticket d’entrée de 100 euros. En contrepartie de votre apport initial, vous aurez droit à une fraction des loyers perçus par la société foncière. Zoom sur l’investissement en immobilier fractionné !

Le concept

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné est une opération par laquelle une société foncière procède à l’acquisition, la rénovation et la mise en location grâce à une levée de fonds effectuée auprès d’investisseurs particuliers.

La foncière divise le prix de l’investissement en blocs, qui sont ensuite proposés aux investisseurs. Par exemple, elle décide d’acheter un bien d’une valeur de 100 000 euros. Proposant des blocs de 100 euros, elle divise le montant de cette acquisition en 1 000 blocs de 100 euros.

En contrepartie de son acquisition, l’investisseur a droit à une fraction des loyers perçus pendant toute la période de location. Lorsque le bien est revendu, il percevra également une fraction de la plus-value si la foncière en réalise une.

Différence entre immobilier fractionné et investissement en SCPI

L’immobilier fractionné se distingue de l’investissement en SCPI en ce que vous n’obtenez pas de parts sociales de la foncière. On parle d’investissement non-dilutif. Dès lors, vous ne devenez pas propriétaire indirect du bien. 

En outre, les loyers perçus sont taxés à la fiscalité immobilière en SCPI. Ce sera la flat tax en immobilier fractionné, généralement beaucoup plus avantageux (voir plus bas le paragraphe consacré à la fiscalité).

D’autre part, vous constituez vous même votre propre portefeuille de biens immobiliers dans le sens où vous procédez vous-même à la sélection des biens immobiliers présentés sur la plateforme (contrairement à une SCPI qui regroupe déjà plusieurs biens immobiliers et procède elle-même à ses arbitrages). Ainsi, vous savez dans quoi vous investissez ! 

Différence entre immobilier fractionné et crowdfunding immobilier

Comme l’immobilier fractionné, le crowdfunding immobilier consiste à lever des fonds auprès des particuliers pour le financement d’un projet. Ce dernier concerne seulement l’acquisition et éventuellement la rénovation d’un bien, mais pas sa mise en location. L’investisseur perçoit des intérêts et non des loyers mensuels.

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Comment fonctionne l’investissement immobilier fractionné ?

Le fonctionnement de l’investissement en immobilier fractionné repose sur le contrat de partage de revenus signé entre l’investisseur et la foncière créée pour l’opération. Il prévoit les modalités de reversement de l’avance et des redevances.

Le contrat de partage de revenus, socle de l’investissement en immobilier fractionné

Il existe deux parties au contrat : 

• La foncière, créée ad hoc : elle s’occupe de l’ensemble du projet immobilier, achat, rénovation, mise en location, gestion locative et revente. C’est elle qui est propriétaire du bien ;
• L’investisseur : créancier de la foncière, il dispose d’un droit sur les revenus perçus par la foncière. Il n’est pas propriétaire, même indirectement du patrimoine, et il n’a pas à s’en occuper. Grâce à la signature du contrat de revenue based financing, il se voit rémunéré par les loyers à venir de l’opération : les revenus futurs. Généralement, la redistribution s’effectue chaque mois.

L’achat et la gestion du patrimoine par une foncière

L’objet social de la foncière, généralement une SAS, est d’acheter et de louer des biens immobiliers. L’avantage pour l’investisseur qui se positionne en immobilier fractionné, c’est qu’il peut choisir le programme dans lequel il souhaite investir. Les plateformes comme Blocshare en sélectionnent plusieurs pour leur potentiel de rendement et les gèrent de A à Z.

À savoir : cela reste une situation hypothétique, mais si la levée de fonds n’atteint pas 95 % du financement nécessaire, alors la plateforme d’immobilier fractionné restitue aux investisseurs le montant de leur apport initial, sans frais.

Les gains en immobilier fractionné

En immobilier fractionné, vous allez percevoir deux types de revenus :

• Le remboursement de l’avance : votre investissement de départ vous est remboursé ;
• Les redevances : c’est le nom donné à la fraction de loyers reversée aux investisseurs chaque mois. Le pourcentage de redistribution tient compte des charges d’exploitation et des autres dépenses de la foncière (taxes et impôts essentiellement). Chez Blocshare, il est compris entre 70 et 80 %. 

Le bien immobilier est revendu à un horizon de 5 à 10 ans. Si à cette occasion, la foncière génère une plus-value, elle procédera à sa redistribution aux investisseurs. Le pourcentage de redistribution est déterminé à l’avance, dans le contrat de partage de revenus.

Quels sont les avantages d’investir en immobilier fractionné ?

Accessible, sans contrainte de gestion locative et supportant une fiscalité avantageuse, l’investissement fractionné présente bien des atouts !

L’immobilier fractionné, un investissement à petit budget

Pour investir dans l’immobilier, vous avez dans l’immense majorité des cas besoin d’un apport personnel afin de pouvoir emprunter. Pour acheter un appartement ou une maison de 100 000 euros, vous devez disposer d’un apport d'au moins 10 000 euros.

Bien plus accessible, l’immobilier fractionné propose à un ticket d’entrée à 100 euros. Et vous pouvez vous positionner sur des projets d’envergure, comme l’investissement en immeuble locatif (immeuble de rapport). 

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Un investissement immobilier sans frais d’entrée

En investissement locatif direct, vous devez payer des frais d’enregistrement (contenus dans les frais de notaire). 

Si vous optez pour un apport en société civile de placement immobilier (SCPI), vous devez payer des frais de souscription, qui s’avèrent assez élevés (autour de 10 % généralement).

En immobilier fractionné, vous n’avez pas de frais à l’entrée. Mécaniquement, cette disposition vient accroître la rentabilité de votre placement dans la pierre !

L’immobilier fractionné propose un rendement élevé

Vous avez sans doute déjà entendu parler du rendement des SCI, qui tourne autour de 4 %. C’est moins que l’immobilier fractionné, où le taux de rendement peut atteindre 8 % (chez Blocshare, il est compris entre 5 et 8 %).

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L’immobilier fractionné est sans contrainte de gestion locative

La gestion locative désigne l’ensemble des tâches que le propriétaire bailleur doit effectuer (ou confier à un mandataire moyennant un pourcentage important des loyers) : publication de l’annonce de location, organisation des visites, sélection du locataire, appel de loyers et de charges, relances en cas d’impayés, état des lieux d’entrée et de sortie… 

Chronophages et parfois coûteuse, la gestion locative relève intégralement de la foncière en immobilier fractionné.

L’immobilier fractionné reste liquide

Contrairement au crowdfunding immobilier, où votre investissement reste bloqué jusqu’au dénouement de l’opération, l’investissement en immobilier fractionné présente une certaine liquidité. 

En effet, si vous souhaitez récupérer vos fonds, vous pouvez mettre en vente vos blocs sur un marché secondaire (notre marketplace). 

La fiscalité de l’immobilier fractionné

Même si vous vous positionnez sur de l’immobilier, vous ne supporterez pas la fiscalité immobilière coûteuse (taxation à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux à 17.2 %).

Dans un premier temps, le remboursement de l’avance n’est pas soumis à taxation. La fiscalité s’applique uniquement sur les revenus perçus après remboursement de votre apport initial.

De plein droit, ces gains sont taxés au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax). De 30 %, il comprend 12.8 % d’impôt sur le revenu et 17.2 % de prélèvements sociaux. La flat tax s’avère ainsi très avantageuse pour les investisseurs fortement fiscalisés. 

À l’inverse, si votre tranche marginale d’imposition reste en deçà de 12.8 %, vous avez tout intérêt à opter pour une taxation au barème progressif de l’IR.

À savoir : vous êtes assujetti ou sur le point de l’être à l’impôt sur la fortune immobilière ? Contrairement aux parts de SCI, vos blocs détenus en immobilier fractionné n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’IFI.

Quels sont les risques d’un investissement en immobilier fractionné ?

Comme tout investissement, l’immobilier fractionné présente des inconvénients. La foncière peut mettre un certain temps à trouver des locataires : c’est le risque de carence et de vacance locatives. Cette situation affecte naturellement les investisseurs, qui ne perçoivent pas de loyers durant cette période.

Il existe également un risque de perte en capital lors de la revente du bien, si celle-ci se solde par une moins-value.

Toutefois, des gestionnaires avisés comme Blocshare sélectionnent des biens situés dans des villes en croissance, où la demande est soutenue et mettent en place des assurances contre les loyers impayés, cela afin de limiter au maximum ces risques.

Comment investir dans l’immobilier fractionné ?

Il est très simple de se positionner sur un projet d’investissement en immobilier fractionné. Moins de 5 minutes et quelques clics suffisent pour créer votre compte personnel sur la plateforme Blocshare. Nous assurons sa validation dans les 24 à 48 heures.

Ensuite, vous consultez les projets proposés en financement et sélectionnez celui ou ceux qui vous intéresse(nt). Vous pouvez investir jusqu’à 50 000 euros dans chaque projet.

La redevance vous est reversée chaque mois. Deux options s’offrent alors à vous : la retirer ou la réinvestir, pour en dégager de nouveaux gains et ainsi bénéficier des intérêts composés.

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