Faut-il investir dans un OPCI ou une SCPI ?

Parmi les formules d’investissement indirect dans l’immobilier (pierre-papier), l’investisseur a le choix entre les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). 

Si ces véhicules d’investissement séduisent, c’est avant tout pour leur accessibilité. Comptez en effet de quelques centaines à un millier d’euros pour vous positionner. Chacun d’eux présente des avantages et des inconvénients, qui vous feront sans doute préférer une alternative : l’immobilier fractionné. 

Zoom sur l’investissement en OPCI ou en SCPI !

Notre alternative

Quels sont les points communs entre SCPI et OPCI ?

Le premier point commun des SCPI et OPCI réside dans leur objet social. Ils ont tous deux pour but d’acquérir un patrimoine immobilier à usage d’habitation ou commercial, qui est ensuite proposé en location. Leur but est d’abord de générer un rendement régulier (les loyers), et après, si le marché présente une opportunité, de réaliser une plus-value.

Dans les deux cas, l’investisseur se positionne indirectement dans l’immobilier. Il n’achète pas un immeuble locatif, mais des parts sociales de la SCPI ou de l’OPCI. En contrepartie de son placement dans la pierre, il perçoit des revenus nets de charges.

Enfin, les OPCI et SCPI ont en commun de posséder un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

A savoir : en OPCI comme en SCPI, la gestion du patrimoine est confiée à une société de gestion. L’épargnant n’a donc aucune contrainte de gestion locative.

Quelles différences entre les SCPI et les OPCI ?

En dehors de leur objet social et du fait d’être agréés, les SCPI et OPCI présentent de nombreuses différences.

Le cadre juridique des SCPI et OPCI

Comme son nom l’indique, la SCPI est une société civile. Elle émet des parts sociales qui permettent aux investisseurs de devenir associés. Elle possède la transparence fiscale : les revenus sont imposés entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il en existe trois catégories selon la stratégie d’investissement retenue par la société :

• La SCPI de rendement : elle reverse les loyers à ses associés ;
• La SCPI d’achat-revente : elle a pour objectif notamment de générer des plus-values à reverser à ses associés ;
• La SCPI fiscale (SCPI Pinel, SCPI de déficit foncier…) : elle offre un avantage fiscal à ses associés.

Un OPCI peut prendre deux formes :

• Un fonds commun de placement (FCP) à dominante immobilière, c’est-à-dire un fonds de placement immobilier (FPI). On parle alors d’OPCI de revenus fonciers ;
• Une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), sur le modèle des SICAV (société d’investissement à capital variable). C’est celui-ci qui est le plus fréquemment proposé.

À savoir : le capital social minimal en SCPI est fixé à 760 000 euros, à 500 000 euros en OPCI.

La composition du portefeuille des SCPI et OPCI

Entre OCPI et SCPI, la différence fondamentale réside dans la répartition de l’actif.

En OPCI, les actifs se composent :

• D’immobilier à hauteur de 60 % : les actifs immobiliers comprennent les biens immobiliers en détention directe, mais aussi les parts sociales de sociétés immobilières ;
• De placements financiers à hauteur de 35 % : les actifs financiers peuvent être des obligations, des actions… ;
• De liquidités : à hauteur de 5 %.

En SCPI, le patrimoine se compose presque exclusivement d’actifs immobiliers, avec une petite poche de liquidités. Ceux-ci ne peuvent pas comprendre plus de 10 % de parts d’autres SCPI ou d’OPCI.

Il existe en SCPI et OPCI un risque de perte en capital : votre investissement n’est pas garanti. Du fait de la composition du portefeuille d’actifs, en SCPI, vous êtes soumis à la volatilité des marchés immobiliers. En OPCI, l’investissement est soumis aux fluctuations des marchés financiers et immobiliers. Ce risque est mutualisé entre les investisseurs et est réduit par la diversification du patrimoine des SCPI et OPCI.

Nos actifs

L’obligation de distribution

En SCPI, la société doit reverser l’intégralité des loyers perçus nets de charges. Elle n’est en revanche pas obligée de redistribuer la plus-value.

En OPCI, l’obligation de distribution varie en fonction de la forme juridique :

• En FPI : la redistribution porte sur au moins 85 % des loyers perçus et dividendes ;
• En SPPICAV : la redistribution porte sur au moins 85 % des loyers perçus et revenus fonciers et au minimum 50 % des plus-values de cession.

La liquidité des parts en SCPI et OPCI

La liquidité désigne la possibilité de revendre sur ses parts avant le dénouement de l’opération, plus ou moins facilement.

En SCPI, la liquidité demeure assez faible. Tout va dépendre des modalités de constitution et d’augmentation du capital social. Il existe ainsi deux formes de SCPI : 

• La SCPI à capital fixe : vous achetez des parts sociales à la constitution de la SCPI. Si vous souhaitez les revendre avant le dénouement de l’opération, vous devez les proposer sur le marché secondaire et trouver un acquéreur sur le carnet d’ordre de la société de gestion ;
• La SCPI à capital variable : le capital varie à la hausse ou à la baisse sans modification statutaire. La société doit vous racheter vos parts et procéder ensuite à une réduction du capital social. C’est donc cette formule qui offre la meilleure liquidité.
• En OPCI, la liquidité se révèle plus élevée qu’en SCPI, car l’investissement comporte une poche en valeurs mobilières. En outre, la société procède au rachat de parts avec son fonds de liquidités, à leur valeur liquidative (actif net de l’OPCI / nombre de parts de l’OPCI).

La possibilité de démembrer les parts en SCPI et OPCI

L’achat en démembrement consiste à séparer la pleine propriété des parts entre deux investisseurs, le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce montage présente notamment un avantage pour les investisseurs fortement fiscalisés et assujettis ou sur le point de l’être à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En effet, le nu-propriétaire ne percevra pas de loyers (ils seront versés à l’usufruitier) et la charge de l’IFI reposera alors sur l’usufruitier.

Le démembrement de parts de SCPI est possible, mais pas celui des parts d’OPCI.

Le ticket d’entrée en SCPI ou OCPI

Le ticket d’entrée se révèle moins élevé en OPCI qu’en SCPI : comptez quelques centaines d’euros en OPCI et un millier d’euros en SCPI.

L’achat à crédit en OPCI et en SCPI

Vous pouvez financer l’achat de parts sociales de SCPI à crédit. Cette faculté ne vous est pas offerte avec les OPCI.

Les frais de gestion en OCPI vous SCPI

Autre différence entre OPCI et SCPI : les frais de gestion et autres frais que vous devez verser à la société de gestion pour l’acquisition, la gestion locative ou la cession de vos parts.

Vous devez ainsi payer :

• Une commission de souscription de parts : elle est comprise entre 5 et 12 % en SCPI, entre 3 et 8 % en OPCI ;
• Un droit d’enregistrement de 5 % pour un achat sur le marché secondaire des SCPI ;
• Les frais de gestion : ils représentent 8 à 15 % en SCPI, 2 % en moyenne pour les OPCI ;
• Les frais de cession d’actifs immobiliers en SCPI : 2 à 3 %.

Le rendement en OPCI et SCPI

En moyenne, en SCPI, le taux de rendement net de charges (avant imposition) tourne autour de 4.5 %. Il se révèle plus faible en OPCI : 3 % en moyenne.

Le régime fiscal en SCPI et OPCI

Les parts de SCPI ou d’OPCI en assurance vie ou sur un autre support d’investissement entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI. Ensuite, il faut distinguer les régimes fiscaux applicables.

Si vous investissez en SCPI ou en OPCI FIP, vous serez assujetti à la fiscalité immobilière. Les loyers redistribués font l’objet d’une taxation au barème progressif de l’IR, dans votre tranche marginale d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17.2 %et aux prélèvements sociaux de 17.2 %.

Les plus-values dégagées en SCPI et OPCI FIP sont taxées au régime des particuliers : 19 % d’IR et 17.2 % de PS, avec abattements pour durée de détention.

En OPVI SCPPIV, c’est la fiscalité des valeurs mobilières qui s’applique. Considérés comme des revenus de capitaux mobiliers, les gains feront l’objet d’une taxation à la flat tax (12.8 % d’IR et 17.2 %) ou sur option, au barème progressif de l'IR.

Lire aussi : Les SCPI présentent-elles un avantage fiscal pour l'investisseur ?

Une solution alternative pour investir dans l’immobilier : l’immobilier fractionné

L’immobilier fractionné, aussi connu sous le nom de revenue based financing consiste à diviser le montant d’un investissement locatif en fractions appelées blocs, proposés aux investisseurs dans le cadre d’une levée de fonds.

Les investisseurs signent un contrat de revenus futurs, qui détermine la fraction de loyers reversés et le traitement de l’éventuelle plus-value.

Le montant de votre investissement initial est considéré comme une avance : il n’est pas fiscalisé. Les gains excédant l’investissement de départ relève de l’avantageux prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

Comptez 100 euros pour acheter un bloc, avec un rendement compris entre 5 et 8 %.

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