Investissement en SCPI ou investissement locatif ?

Véhicule d’investissement immobilier indirect, la SCPI a drainé plus de 100 milliards d’euros d’investissements en 2022, soit une progression de 37 % par rapport à l’année 2021. 

En parallèle, le prix de l’immobilier progresse de +4.6 % sur la même période, tandis que le taux immobilier moyen remonte à 2.82 %, rendant plus difficile l’accès à la propriété.

Alors, SCPI ou investissement locatif, que faut-il préférer pour maximiser le rapport risque / rendement ? Vous verrez qu’il existe une solution intermédiaire performante : l’immobilier fractionné.

SCPI vs investissement locatif : le prix d’achat

10 278 euros du mètre carré en moyenne à Paris, 5 307 euros/m2 à Lyon ou encore 4 953 euros/m2 à Bordeaux : sauf à se positionner sur des villes moins attractives, il vous faut prévoir un budget conséquent pour investir dans l’immobilier locatif.

Plus accessibles, les parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) sont proposées aux investisseurs moyennant un prix d’acquisition de l’ordre du millier d’euros.

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SCPI ou achat locatif : le financement de l’investissement

Vous pouvez investir en SCPI et en locatif direct par le biais d’un prêt, afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit. 

L’effet de levier du crédit consiste à vous appuyer sur l’endettement pour acquérir un patrimoine d’une valeur bien plus élevée que celle de votre apport personnel. L’opération s’avère rentable dès lors que le taux de rendement de votre investissement est supérieur au taux du crédit.

En SCPI, deux possibilités s’offrent à vous : le prêt immobilier et le prêt à la consommation. Le premier est proposé à un taux inférieur au second, toutefois, vous devrez souvent emprunter autour de 75 000 euros pour qu’une banque accepte de vous financer. Dans cette hypothèse, vous devrez consentir un apport personnel.

En investissement locatif, vous devez obligatoirement souscrire un prêt immobilier pour acheter. Deux options possibles : le prêt amortissable et le prêt in fine. Proposé à un taux plus élevé, le prêt in fine présente un avantage pour les investisseurs fortement fiscalisés, du fait de son fonctionnement.

En effet, vous remboursez le prêt in fine avec des mensualités se composant uniquement d’intérêts d’emprunt. Le capital se rembourse en une seule fois, au cours de l’ultime échéance. Si vous optez pour le régime du réel, vous pourrez déduire l’intégralité de vos mensualités de vos revenus imposables.

Dans les deux cas, il est devenu de plus en plus difficile d’emprunter sans apport, sauf à disposer d’un reste à vivre important. Il faudra donc prévoir un apport personnel d’au moins 10 % pour obtenir votre financement.

SCPI ou investissement locatif : les coûts d’acquisition

L’investissement en SCPI entraîne le paiement des frais d’acquisition, appelés frais de souscription ou commission de souscription. Il s’agit d’un pourcentage sur le montant de la part, qui varie entre 5 et 12 %. Ces frais se destinent à rémunérer la société de gestion de la SCPI. 

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous allez payer différents frais d’acquisition et annexes à l’acquisition : 

• Les frais de notaire : ils se composent de taxes perçues pour le compte de l’État et des collectivités locales et des émoluments du notaire. Ils représentent 7 à 8 % du coût d’acquisition dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
• Les frais de courtage, si vous faites appel à un courtier en crédit immobilier ;
• Les frais d’agence immobilière ;
• Les frais de dossier pour l’édition de l’offre de prêt ;
• Les frais de garantie (cautionnement, hypothèque ou IPPD).

En moyenne, ces frais représentent 10 % du montant de l’achat immobilier.

SCPI ou LMNP : les charges d’exploitation

Les SCPI de rendement possèdent un patrimoine proposé à la location en usage d’habitation et commercial. Comme pour un investissement direct, elles assument un certain nombre de charges et de dépenses comme :

• Les assurances ;
• Les travaux et réparations ;
• Les charges de copropriété ;
• L’achat du mobilier en location meublée ;
• La taxe foncière et les autres impôts….

SCPI ou LMNP : la gestion locative

En tant qu’associé de la SCPI, vous ne vous préoccupez de rien : la société s’occupe intégralement de la gestion locative et du paiement des charges. En contrepartie, elle prend une commission, les frais de gestion, qui varient entre 10 et 15 % des revenus locatifs encaissés hors taxes. Ils sont prélevés avant la distribution des dividendes.

En investissement direct, vous devez assumer vous-même la gestion locative ou la confier à un mandataire. Les frais de gestion locative peuvent vite s’envoler, selon la formule que vous choisissez. Les gestionnaires prélèvent un pourcentage du loyer chaque mois, ainsi qu’à chaque entrée et sortie des lieux des locataires. Comptez entre 4 et 7 % des loyers annuels.

SCPI ou immobilier en direct : le rendement

Le rendement brut d’un investissement se calcule selon la formule suivante :

Rendement brut = (loyers annuels / prix d’achat) x 100

Pour affiner le rendement, vous devez déduire vos charges et impôts des loyers annuels. Et pour connaître la rentabilité, vous devez estimer la plus-value potentielle et l’ajouter aux loyers.

En moyenne en France, hors impôts, le taux de rendement des parts de SCPI tourne autour de 4.5 %. Pour l’investissement locatif, tout va dépendre :

• Du type de location, nue ou meublée ;
• Du type de bien immobilier : studio, immeuble de rapport, T3… ;
• De l’emplacement ;
• De la demande locative…

Le rendement d’un investissement locatif peut ainsi aller de 3 à 10 %.

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SCPI ou locatif : les risques

L’investisseur en SCPI ou en investissement locatif s’expose à des risques locatifs comme :

• La carence locative : c’est le temps qu’il faut pour trouver un locataire lors de la première mise sur le marché du bien immobilier ;
• La vacance locative : c’est le temps qui s’écoule entre deux locataires ;
• Les impayés de loyer ;
• Les dégradations immobilières ou mobilières.

L’avantage d’un investissement en SCPI, c’est qu'il est a priori moins exposé au risque, du fait de la diversification du patrimoine immobilier détenu (plusieurs usages, plusieurs zones géographiques) et de la mutualisation des risques entre les investisseurs.

En investissement locatif, vous pouvez souscrire une assurance garantie des loyers impayés et dégradations, mais elle a un coût : en moyenne, 4 % des loyers par an.

SCPI ou investissement locatif : la fiscalité

La fiscalité de la SCPI est l’un de ses inconvénients. Considérés comme des revenus fonciers, les dividendes que vous percevez sont en effet soumis à la fiscalité immobilière, comme les loyers provenant d’un investissement locatif.

Les revenus locatifs font ainsi l’objet d’une double taxation :

• A l’impôt sur le revenu : les BIC du loueur en meublé non professionnel (LMNP) et les revenus fonciers de la location vide sont taxés au régime micro avec un abattement (30 % en micro-foncier, 50 % en micro-BIC) ou au régime réel après déduction des charges. Ils sont ajoutés aux autres revenus d’activité et taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition ;
• Aux prélèvements sociaux : au taux forfaitaire de 17.2 %.

S’agissant de la plus-value, elle est imposée au régime des particuliers, au taux de 19 % à l’IR et à 17.2 % pour les prélèvements sociaux. Il existe des abattements pour durée de détention. En SCPI, vous paierez souvent des frais supplémentaires à la société de gestion lors de la revente.

Lire aussi : les SCPI présentent-elles un avantage fiscal pour l’investisseur ?

Une alternative à la SCPI ou LMNP : l’immobilier fractionné

Aussi appelé revenue based financing (RBF), l’immobilier fractionné constitue une alternative intéressante à la SCPI et à l’investissement locatif. Une foncière créée pour un projet locatif, par exemple l’achat et la mise en location d’un immeuble de rapport, effectue une levée de fonds auprès des particuliers.

Lors de votre investissement, vous signez un contrat de revenus futurs. Celui-ci prévoit la redistribution d'un pourcentage des loyers perçus ainsi que de l’éventuelle plus-value à la revente. La foncière s’occupe intégralement de la gestion locative.

Considérés comme une avance, les fonds représentant l’investissement initial ne sont pas fiscalisés. Ensuite, les loyers, appelés redevances, font l’objet d’une taxation à la flat tax de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux). Les investisseurs assujettis à une TMI inférieure à 12.8 % peuvent préférer une taxation au barème progressif. 

Avec Blocshare, vous pouvez investir sur un projet d’investissement locatif à partir de 100 euros. Le taux de rendement est compris entre 5 et 8 %.

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