Les SCPI sont-elles un bon placement contre l'inflation ?

L’inflation grignote votre pouvoir d’achat, d’où l’importance de ne pas laisser son épargne dormir sur un compte courant. Vous devez chercher un support de placement offrant un rendement similaire, voire supérieur au taux d’inflation, ce qui se révèle compliqué sauf à prendre des risques élevés sur les marchés financiers.

Pour maîtriser le rapport risque / rendement et doper la performance de votre épargne, il existe une solution : la pierre papier. Si la SCPI et l’inflation font bon ménage, l’immobilier fractionné se révèle encore plus efficace, grâce à des frais plus faibles et à une fiscalité avantageuse.

L'immobilier fractionné

L’inflation : quelles conséquences sur votre épargne ?

Mesurée chaque mois par l’INSEE, l’inflation atteint des niveaux inédits depuis 1980. Une situation qui s’explique par des facteurs comme l’augmentation des coûts, de la demande et de la monnaie. Elle a notamment deux conséquences : une diminution du pouvoir d’achat des ménages et une baisse du rendement réel des actifs.

L’inflation : de quoi on parle ?

5.9 % : c’est le taux de l’inflation en France en avril 2023. L’inflation correspond à une période de hausse généralisée des prix des biens et des services. Dans l’Hexagone, elle est mesurée chaque mois par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), sur la base de l’indice des prix à la consommation (IPC). 

Entrent dans l’IPC un panier de biens de consommation et services courants et occasionnels. On trouve dans ce “panier de la ménagère” le carburant, le gaz, les coupes de cheveux, une veste d’hiver, un smartphone… 

Depuis l’entrée en vigueur de la monnaie unique, l’euro, il existe un indice qui permet de comparer l’inflation entre les États européens, l’IPCH (H signifiant harmonisé). Il pondère les prix des biens et services en fonction de leur poids sur le budget des ménages.

La pondération des prix s’effectue également en fonction de la part de chaque État dans le total des dépenses de consommation de la zone euro.

À savoir : l’IPC n’intègre pas l’évolution des prix immobiliers à l’achat (mais à la location oui), car l’acquisition est considérée non pas comme une consommation, mais comme un placement.

Quelles sont les causes de l’inflation ?

L’explosion de l’inflation provient de causes essentiellement conjoncturelles, mais aussi structurelles, dont notamment :

• La reprise de l’activité économique après la crise sanitaire de la Covid-19 et des confinements : elle a entraîné un phénomène de rattrapage de la demande reportée, une augmentation opportuniste des prix par les entreprises et une difficulté à remettre en ordre de marche les chaînes logistiques d’approvisionnement. Avec à la clé, une demande supérieure à l’offre ;
• La guerre en Ukraine : elle a entraîné une hausse du prix des matières premières et une raréfaction des exportations ukrainiennes ;
• La relance budgétaire : c’est le soutien des États à la consommation nationale, avec en France le programme d’aides de soutien au pouvoir d’achat (par exemple, la revalorisation des pensions de retraite et des minima sociaux) ;
• La dépréciation de l’euro face à d’autres monnaies, comme le dollar ou le franc suisse : elle engendre une hausse des prix des importations, dont celles des énergies fossiles. Notons que cette cause est à la fois structurelle et conjoncturelle, du fait notamment de l’épuisement de ces ressources et de la transition écologique.

La conséquence de l’inflation : une érosion du rendement des placements

Si une inflation modérée (2%) a des effets positifs pour l’économie, alors celle que l’on connaît actuellement peut avoir pour conséquence une perte de compétitivité des entreprises, une hausse du chômage, et pour ce qui nous intéresse ici, une érosion de la rentabilité des placements.

En effet, le calcul de la rentabilité nette d’un placement s’effectue en tenant compte de la correction de l’inflation. On parle alors de taux de rentabilité réel.

Prenons un exemple, avec le livret A qui servait un rendement brut de 0.5 % lorsque l’inflation était à 2 %. Corrigé de l’inflation, le rendement net était négatif : - 1.5 %. À l’inverse, avec un rendement de 4.5 %, les SCPI offraient un rendement net de 2.5 %.

Dès lors, si le taux d’intérêt réel est négatif, cela signifie que votre épargne ne valorise pas suffisamment vite pour compenser l’augmentation générale des prix. Pour une même quantité d’argent, vous pourrez acheter moins de choses l’année suivante que vous pouvez en acheter aujourd’hui. On dit alors que votre épargne s’érode. Or, le but d’un placement proposant un rendement est bien de vous permettre de faire fructifier votre épargne.

On constate donc que la seule hypothèse actuellement pour conserver le pouvoir d’achat de votre épargne est de souscrire à un véhicule d’investissement dont le rendement est indexé et/ou supérieur à l’inflation. Nous y reviendrons plus bas.

Quelles perspectives pour l’inflation en Europe ? 

Le fondement même de la Banque Centrale Européenne (BCE), c’est de garantir la stabilité monétaire de la zone euro, en limitant l’inflation annuelle autour de 2 % par an. 

L’une des pistes pour y parvenir est la hausse des taux d’emprunt, qui a pour conséquence de ralentir l’activité économique dans son ensemble, et donc, de contenir la hausse des prix et de l’inflation.

Comme d’autres cycles économiques, l’évolution de l’inflation se mesure sur le long terme, et les effets de la politique de la BCE mettent du temps à produire pleinement ses effets. Actuellement, l’inflation tourne autour de 6 % depuis près de 11 mois maintenant. Elle devrait revenir à 2 % vers le second semestre 2025.

Est-ce que les SCPI sont un bon placement contre l’inflation ?

Les investisseurs ne vont pas attendre 2025 pour retrouver une inflation modérée et doivent agir pour protéger leur épargne contre l’inflation. Première piste à explorer : les parts de SCPI.

L’achat de parts sociales de SCPI s’effectue rarement à crédit et les loyers du parc locatif sont indexés sur l’inflation. Par ailleurs, les locataires sont solides, et on peut s’attendre à une valorisation du patrimoine.

La SCPI : une solution anti-inflation grâce au mode de financement de ses acquisitions

Le renchérissement du coût du crédit a nécessairement un impact sur le taux de rendement des placements. S’il a une conséquence directe dans le cadre d’un investissement locatif en nom propre, il n’impacte pas les SCPI. En effet, celles-ci financent leurs acquisitions non pas grâce au prêt (du moins dans une très faible mesure quand c’est le cas), mais grâce aux fonds collectés auprès de leurs associés.

En parallèle, sur le marché immobilier où la demande ralentit, les SCPI de rendement, qui peuvent financer sans difficulté leurs acquisitions, disposent d’un fort levier de négociation des prix auprès des vendeurs.

La SCPI : une solution anti-inflation grâce à l’indexation des loyers

La pierre papier constitue un rempart efficace contre l’inflation grâce au mécanisme de l’indexation des loyers sur l’inflation. 

Les SCPI disposent d’un patrimoine qui peut se composer d’actifs résidentiels, commerciaux ou tertiaires. Les loyers pratiqués peuvent être revalorisés chaque année sur la base de trois indices, qui tiennent compte de l’inflation dans leur calcul :

• L’indice de référence des loyers (IRL) pour l’immobilier résidentiel ;
• L'indice des prix des loyers des magasins, locaux commerciaux et bureaux commerciaux (ILC) ;
• l'Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Alors, l’encadrement des loyers commerciaux à 3.5 % réduit-il l’impact de l’indexation sur le taux de rendement ? Pas nécessairement, car cette mesure temporaire ne concerne que les PME. Or, les locataires cibles des SCPI sont plutôt les grands groupes.

La SCPI : une mesure contre l’inflation grâce à la valorisation du patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier d’une SCPI est un actif tangible. Derrière les parts sociales que vous achetez se dissimulent des biens immobiliers bien réels : immeubles de bureaux, murs commerciaux, entrepôts, immeubles de rapport…

La valeur de ces actifs suit celle du marché (rappelons que les parts de SCPI ne sont pas cotées en Bourse et ne font donc pas l’objet de spéculations) et du jeu de l’offre et la demande. Dès lors que l’emplacement est correctement sélectionné, le patrimoine (et donc la valeur des parts) a de fortes chances de progresser.

Inflation et SCPI : diversifier pour un meilleur rendement

Pour vous offrir le meilleur rendement hors et en période d’inflation, la diversification reste de mise. 

Choisissez ainsi d’investir dans des sociétés civiles de placement immobilier diverses en termes de zones géographiques, de la nature de la location (résidentiel, commercial, tertiaire) et de types d’activités en commercial et tertiaire.

Lire aussi : Faut-il investir en SCPI ou en OPCI ?

Simulez vos revenus

Un autre rempart contre l’inflation : l’immobilier fractionné

Inflation et SCPI font donc bon ménage. Toutefois, deux spécificités de cet investissement viennent nuire à votre rentabilité : les frais de gestion de la SCPI et la fiscalité immobilière, avec taxation des revenus fonciers dans votre tranche marginale d’imposition.

L’immobilier fractionné, aussi appelé revenue based financing, permet de pallier efficacement ces écueils. Dans ce type de placement immobilier novateur, le prix d’une acquisition est divisé en fractions (ou en blocs) d’un montant égal (les blocs de 100 euros chez Blocshare) puis proposé en levée de fonds auprès d’investisseurs.

Le contrat liant la foncière et les investisseurs prévoit la redistribution des loyers auprès des investisseurs : ce sont les redevances. Comme en SCPI, les loyers en immobilier fractionné sont indexés sur l’inflation.

Les frais de financement et de fonctionnement font l’objet d’une tarification transparente et se révèlent inférieurs à ceux d’une SCPI. Concrètement, ils représentent un point de rendement, celui-ci s’élevant entre 5 et 8 % en immobilier fractionné.

Enfin, la fiscalité applicable aux revenus locatifs est celle des revenus de capitaux mobiliers. La flat tax, avec 12.8 % d’impôt sur le revenu et 17.2 % de prélèvements sociaux s’applique en outre seulement sur les gains, et non sur le remboursement de votre investissement initial, considéré comme une avance. Autrement dit, vous ne serez pas fiscalisé tant que vous n'aurez pas perçu plus que la somme investie.

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