SCPI : tout savoir sur les frais de gestion !

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement qui vous permet d’investir indirectement dans l’immobilier locatif. En contrepartie de votre apport dans le capital, vous avez droit à une fraction des loyers perçus par la SCPI.

Si de prime abord, la rentabilité affichée de 4.5 % semble avantageuse, il faut tenir compte des frais qui vont venir l’impacter. Et ils sont nombreux ! Zoom sur les frais de gestion en SCPI.

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Les frais de gestion d’une SCPI

Prélevés sur les loyers HC et HT, les frais de gestion viennent grever le rendement de votre investissement immobilier.

Les frais de gestion dans une SCPI, c’est quoi ?

Aussi appelés commission de gestion, les frais de gestion constituent la rémunération de la société chargée de la gestion locative du patrimoine immobilier de la SCPI de rendement. Ils servent ainsi à financer :

• La recherche des locataires, l’appel de loyers et de charges, la relance des impayés, la gestion des réparations courantes… ;
• Les frais de fonctionnement inhérents à la structure (salaires des personnels, fournitures, impôts et taxes…) ;
• Les frais des activités annexes : organisation des assemblées générales d’associés dont vous faites partie, par exemple.

Quel est le montant des frais de gestion en SCPI ?

Les frais de gestion sont calculés sur les revenus locatifs hors charges encaissés par la SCPI. En moyenne, ils sont compris entre 8 et 15 %. Et ce n’est pas parce qu’une SCPI applique des frais de gestion faibles que le taux de distribution est plus élevé !

Le taux de distribution permet de mesurer le rendement, et donc la performance d’une SCPI, en divisant le montant du dividende brut par le prix de souscription d’une part au 1er janvier. Il n’est pas garanti et peut varier en fonction des flux de trésorerie de la SCPI , tandis que les frais de gestion restent fixes. 

Si vous vous demandez s’il est possible de trouver des SCPI sans frais de gestion, la réponse est non.

Quand sont prélevés les frais de gestion en SCPI ?

Les frais de gestion sont prélevés lors de la perception des loyers, et non pas au moment de la distribution des dividendes. Ce qui signifie que le rendement servi, ou taux de distribution, s’entend net de frais de gestion de la SCPI.

Pourquoi faire attention aux frais de gestion d’une SCPI ?

Certaines SCPI peuvent manquer de transparence sur les frais de gestion qu’elles appliquent, si vous n’investissez pas par l’intermédiaire d’une assurance vie ou d’un PER.

En outre, les frais de gestion, cumulés aux autres frais de la SCPI et à votre fiscalité, ont un impact sur votre rentabilité. Plus ils sont élevés et plus elle baisse !

C’est pour cette raison que vous devez faire l’effort de consulter et de décrypter la documentation fournie par les SCPI pour comparer les frais de gestion.

Lire aussi : Les SCPI présentent-elles un avantage fiscal pour l’investisseur ?

Quels sont les autres frais en SCPI ?

Frais de souscription, de cession, de cession de parts : passons-les en revue. 

Les frais de souscription

10.2 milliards d’euros en 2022 et une progression de la collecte nette de 37 % par rapport à 2021 : c’est dire l’engouement des investisseurs pour la souscription de parts de SCPI.

L’un des arguments qui plaide en la faveur du placement dans la pierre papier, c’est son ticket d’entrée relativement abordable : autour de 1 000 euros la part. Or, cette somme comprend un autre poste de dépenses non négligeable : les frais de souscription ou commission de souscription.

Aussi appelés frais d’entrée, cette commission prend la forme d’un pourcentage sur le montant de la valeur de la part, qui vient elle aussi rémunérer la société de gestion de la SCPI. 

La rémunération porte sur le travail effectué en amont et pour concrétiser l’acquisition : recherche et prospection, étude du potentiel de rendement…

Quel est le montant des frais de souscription ?

Que vous passiez par un courtier ou que vous achetiez en direct, vous paierez des frais de souscription identiques. Ils s’élèvent entre 5 et 12 % du montant de la part sociale de SCPI.

Quand sont prélevés les frais de souscription ?

Leur nom est assez impropre, car ils ne sont pas perçus au moment où vous entrez dans le capital de la SCPI, mais lorsque vous en sortez. En effet, ils correspondent à la différence entre le prix que vous payez au moment de l’arrivée et la valeur des parts au moment où vous en sortez.

Ce mode de fonctionnement est une bonne nouvelle pour l’investisseur, car le rendement porte sur l’intégralité de son investissement, et non sur son investissement net de frais de souscription. Mais pour les amortir, il convient de conserver ses parts quelques années !

À savoir : certaines SCPI offrent les frais de souscription. 

Les frais d’acquisition en SCPI

Ils correspondent à des frais facturés lorsque la SCPI décide d’élargir son patrimoine immobilier avec une nouvelle acquisition. En général, ils représentent 3 % du prix d’achat du nouveau bien immobilier.

Les frais de cession en SCPI

En miroir des frais d’acquisition, il existe des frais de cession, lorsque la SCPI se sépare de certains de ses actifs immobiliers. La transaction immobilière génère des frais, dont 2 à 3 % sont répercutés sur les investisseurs.

Ils ne doivent pas être confondus avec les frais de cession de parts de SCPI. Lorsque vous achetez des parts sur le marché secondaire (ce sera le cas si vous achetez des parts à une SCPI à capital fixe, en dehors de la constitution du capital), vous devrez payer des frais d’enregistrement à l’administration fiscale. Ils s’élèvent à 5 % du montant de la transaction.

Les frais de suivi de travaux

Aussi appelés frais de suivi de pilotage des travaux, ils rémunèrent la société de gestion pour entreprendre les travaux rendus nécessaires sur les immeubles (par exemple, une remise aux normes de la performance énergétique).

L’immobilier fractionné : une alternative pour éviter les frais élevés des SCPI

Aussi appelé revenue based financing, l’immobilier fractionné consiste à diviser la valeur d’un investissement en immeuble locatif en plusieurs fractions (les blocs).

Les blocs sont ensuite proposés en levée de fonds auprès d’investisseurs privés. La foncière créée pour le projet immobilier prend tout en charge : l’acquisition, la rénovation et la gestion locative.

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Le fonctionnement de l’immobilier fractionné

Les investisseurs signent un contrat de partage de revenus, en vertu duquel un pourcentage des loyers leur est garanti, ainsi que l’éventuelle plus-value à la revente.

Fiscalement, la somme correspondant à l’investissement initial n’est pas taxée, car elle est considérée comme une avance. Appelés redevances, les loyers font l’objet d’une taxation à la flax tax de 30 % (12.8 % d’impôt sur le revenu, 17.2 % de prélèvements sociaux).

Le ticket d’entrée est à 100 euros le bloc, la rentabilité tourne autour de 5 à 8 % nette.

Le principe de l’immobilier fractionné étant posé, voyons quels sont les différents frais appliqués à chaque étape de l’opération.

Les charges de la foncière en immobilier fractionné

La foncière s’acquitte de charges :

• Les assurances ;
• Les frais de fonctionnement (plateforme d’investissement, comptabilité, support juridique, financier et administratif) ;
• La gestion locative ;
• Les taxes et impôts (impôt sur les sociétés, taxe foncière…) ;
• Les travaux avant de mettre en location le bien immobilier ;
• Les réparations et l’entretien courant.

Ces charges sont déduites des loyers perçus par la foncière avant d'être reversés aux investisseurs sous la forme d’une redevance. Ces charges représentent entre 20 et 30 % des loyers, comme pour un investissement locatif en nom propre (à noter qu’il ne s’agit pas d’une commission, mais de frais inhérents à la location d’un bien immobilier).

Les commissions de Blocshare

La plateforme Blocshare prélève trois commissions :

• Des frais sur le financement du projet : ils s’élèvent à 9 % HT du total à financer ;
• Des frais de service : ils s’élèvent à 2.5 % HT des loyers mensuels hors charges ;
• Des frais de revente : le bien immobilier est revendu entre 5 et 10 ans, en fonction des opportunités du marché. La transaction entraîne des frais, c’est pourquoi Blocshare prélève une commission de 2 % HT de la valeur nette vendeur du bien.

En parallèle, le prestataire en charge des paiements sur la plateforme applique des frais à Blocshare, pour le traitement des comptes et les flux de trésorerie. Les paiements qui occasionnent le plus de frais sont ceux effectués en carte bancaire.

Pour inciter les investisseurs à acheter des blocs par virement et pour couvrir une partie des frais demandés par le prestataire, Blocshare facture une commission de 0.9 % TTC de l’investissement effectué par carte bancaire.

Et c’est tout ce que vous paierez !

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