Fonds d’investissement immobilier vs immobilier locatif

Le fonds d’investissement immobilier vous permet d’investir dans l’immobilier de manière indirecte, pour en percevoir des revenus réguliers. Il en existe de nombreuses catégories, qui doivent être comparées à la lumière de leur accessibilité, de leur fiscalité et de leur liquidité.

Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?

Le fonds d’investissement immobilier a pour vocation de collecter et de mutualiser l’épargne des investisseurs afin de concrétiser des opérations immobilières. L’acquisition et la gestion du parc immobilier sont confiées à une société spécialisée. Généralement, les investisseurs n’ont pas la possibilité de donner leur avis sur la gestion du fonds.

En contrepartie de leur placement dans le fonds immobilier, les investisseurs ont droit à une quote-part des bénéfices ou à des dividendes. Ils peuvent liquider leur investissement en revendant leurs parts sociales ou leurs actions sur un marché secondaire ou directement à la société de gestion.

Pourquoi faire un investissement dans un fonds immobilier ?

L’investissement locatif en propre poursuit trois objectifs : dégager des revenus passifs, valoriser son investissement et défiscaliser. Les fonds de placement dans l’immobilier vous offrent les mêmes possibilités, mais moyennant un ticket d’entrée bien plus abordable.

Parce que le l’investissement dans un fonds de placement immobilier est accessible

En investissement locatif en nom propre, vous devez disposer d’un apport personnel représentant 10 % du montant de l’acquisition pour pouvoir emprunter. Avec un petit budget, il faudra se contenter d’un parking ou d’une cave.

À l’inverse, vous pouvez investir dans un fonds de placement immobilier avec un droit d’entrée plus faible : d’une centaine d’euros en revenue based financing, à un millier d’euros pour les SCPI. Les fonds permettent donc aux investisseurs les plus modestes d’accéder enfin à l’immobilier.

Parce que les fonds d’investissement immobilier permettent de diversifier les placements

Pour optimiser le rapport risque / rendement et limiter le risque de perte en capital, la diversification est de mise. Comme le dit si bien l’adage, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

En locatif direct, sauf à acquérir un immeuble de rapport ou à disposer d’un patrimoine conséquent, vous êtes limité dans les possibilités de diversification. 

À l’inverse, et par nature, les fonds d’investissement offrent une réponse concrète aux objectifs de diversification. En effet, leur parc immobilier se compose de nombreux immeubles, qui peuvent avoir différents usages (professionnel, habitation, tertiaire…) et être situés dans plusieurs zones géographiques.

Le fonds d’investissement immobilier, pour ne pas s’occuper de la gestion locative

Recherche des locataires, appels de loyers et charges, rédaction des baux : chronophage, la gestion locative demande du temps et de bonnes connaissances du cadre réglementaire et légal.

En effectuant un placement dans un fonds d’investissement immobilier, vous vous affranchissez de toutes ces contraintes. La gestion du parc immobilier est confiée à une société de gestion, qui maîtrise parfaitement les spécificités du secteur. Vous obtenez ainsi des revenus réguliers sans vous préoccupez de quoi que ce soit. 

Bien entendu, et comme c’est le cas en direct si vous confiez la gestion à une agence immobilière, vous devez payer des frais de gestion. Il convient d’en vérifier le montant pour déterminer s’ils impactent significativement ou non votre rendement.

Parce qu’il est possible d’investir à crédit (en SCPI)

Si l’immobilier a autant le vent en poupe auprès des investisseurs, c’est bien entendu pour la possibilité qu’il offre de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Vous pouvez acquérir un bien immobilier d’un montant bien supérieur à celui de votre apport, en finançant les mensualités d’emprunt avec les loyers.

La majorité des fonds de placement immobilier ne permettent pas d’investir à crédit. À une exception près : les SCPI, mais cela devient de plus en plus difficile dans la pratique.

Quels sont les différents types de fonds de placement immobilier ?

Avant d’investir sur un fonds de placement, nous vous proposons de passer en revue les différentes catégories existantes, afin de mieux appréhender leurs spécificités.

La SCPI, pour la détention indirecte d’un patrimoine immobilier

La société civile de placement immobilier (SCPI) reste sans doute le véhicule d’investissement en pierre papier le plus connu des Français.

Un particulier entre au capital de la SCPI et en contrepartie, il reçoit des parts sociales. Celles-ci leur donnent droit à un avantage financier ou fiscal. Il en existe trois grandes catégories, chacune d’elles répondant à un objectif spécifique de l’investisseur.

Les différentes catégories de SCPI

• La SCPI de rendement : comme son nom l’indique, elle a pour objectif d’offrir un revenu récurrent à l’investisseur. Elle acquiert des immeubles résidentiels ou commerciaux qu’elle propose ensuite en location. Elle reverse les loyers aux investisseurs en proportion de leur détention dans le capital (revenus fonciers) ;
• La SCPI de plus-value : l’objectif est ici de valoriser le bien immobilier acquis grâce à une opération de rénovation, et de redistribuer la plus-value aux investisseurs (plus-values immobilières) ;
• La SCPI fiscale : son objet est de faire bénéficier ses associés d’un avantage fiscal, comme une réduction d’impôt au titre de la loi Pinel, ou un déficit foncier.

Spécificités de l’investissement en SCPI

Ce fonds d’investissement immobilier est fiscalement transparent. Les bénéfices ne sont pas taxés au niveau de la société, mais entre les mains des associés.

Écueil de la SCPI comme fonds de placement immobilier : les frais. Nombreux et élevés, les frais d’acquisition et de gestion en SCPI nécessitent d’envisager l’investissement sur le long terme pour les amortir. 

Et encore faut-il trouver un acquéreur pour liquider son investissement ! Le manque de liquidités des SCPI peut être contrebalancé par un placement en OPCI.

L’OPCI, pour avoir un investissement immobilier liquide

La spécificité de l’organisme de placement collectif immobilier 5OPCI), c’est la composition de son portefeuille d’actifs, qui se répartit comme suivant :

• 51 à 55 % minimum d’actifs immobiliers ;
• 5 % de liquidités ;
• Le reste en actifs financiers (actions, obligations…).

Il existe 2 grandes catégories d’OPCI :

• Le fonds de placement immobilier (FPI), sur le modèle des FCP (fonds commun de placement) ;
• La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV), sur le modèle des SICAV (société d’investissement à capital variable).

La distinction a essentiellement des conséquences fiscales.

Deux atouts des OPCI : l’investisseur bénéficie d’une forte diversification de son placement, qui par ailleurs conserve une bonne liquidité. La société de gestion rachètera en effet ses parts grâce au fonds de liquidités. L’investissement peut ainsi se concevoir sur le court ou le moyen terme.

Lire aussi : Faut-il investir dans un OPCI ou une SCPI ?

La SIIC, pour aller chercher de la performance en bourse

La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) est, comme son nom l’indique, cotée en Bourse. L’investissement bénéficie donc d’une liquidité maximale, car les titres s’échangent sur le marché boursier. Mais il s’avère alors fortement exposé au risque de volatilité, avec potentiel de plus-value, mais aussi de moins-value. Il convient donc d’investir plutôt sur le long terme pour lisser les gains et les pertes, sauf intention spéculative.

Quelle est la fiscalité des fonds d’investissement immobilier ?

Deux fiscalités s’appliquent aux fonds d’investissement immobilier : la fiscalité immobilière et la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.

• La fiscalité immobilière : elle concerne la SCPI et le FPI. Les revenus locatifs et la plus-value perçus font l’objet d’une double taxation, à l’impôt sur le revenu (dans la tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17.2 %). À noter que les investisseurs bénéficient de l’abattement pour durée de détention, pour chacune de ces deux taxes, lorsqu’ils réalisent une plus-value. Et que les droits immobiliers indirects entrent dans le calcul de l’assiette imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• La fiscalité des RMC (revenus de capitaux mobiliers) : elle concerne les autres placements. La taxation s’effectue au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax), à un taux forfaitaire de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux). L’investisseur conserve la possibilité d’opter pour le barème progressif si cette solution est plus avantageuse pour lui.

L’immobilier fractionné : une alternative aux fonds d’investissement immobilier

Aussi appelé revenue based financing, l’immobilier fractionné constitue une dernière piste à explorer pour investir dans un fonds de placement immobilier. À mi-chemin entre le crowdfunding immobilier et la SCPI, il consiste en une levée de fonds pour financer un projet d’investissement locatif. 

Une foncière créée pour chaque projet immobilier collecte de l’épargne auprès des investisseurs, pour l’affecter à l’achat, la rénovation et la mise en location d’un immeuble de rapport. Le montant de l’opération est divisé en blocs d’une certaine valeur, qui sont proposés à l’achat aux investisseurs.

Les investisseurs signent un contrat de partage de revenus, qui prévoit une redistribution des loyers et de l’éventuelle plus-value à la revente du bien. Les fonds correspondant à leur investissement initial ne sont pas fiscalisés, car ils sont considérés comme une avance. Les gains excédant la mise de départ, appelés redevances, font l’objet d’une taxation au PFU.

L’avantage de l’immobilier fractionné, c’est qu’il est très accessible : 100 euros le bloc. Il offre également un bon rendement : entre 5 et 8 %.

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